25. 3. 2020
0
Mona Lisa s rouškou a na ni dívající se žena v bíém tričku

Koronavirus v realitách – čas pro připravené!

By | Prodej, Zvláštnosti

Ať už se zdá, že tento virus přináší do celého světa jen zlo, tak některé segmenty včetně toho nemovitostního, bude bezesporu ,,uzdravovat“.

Poslední roky je trh s realitami doslova napnutý v základech. Ceny pozemků, bytů i domů se pro mnoho lidí staly doslova nedosažitelné. Zdravá ekonomika, nízká nezaměstnanost a touha lidí po vlastním bydlení vyhnala ceny nemovitostí do závratných výšek.

S příchodem této krize nikdo netuší, co se s nemovitostmi bude dít. Vše závisí na mnoha faktorech a době, kdy se ekonomika v ČR dokáže uzdravit. Už na začátku této krize začali být lidé více obezřetní a začali se bát větších závazků (jako jsou hypotéky nebo větší investice do nemovitostí).

Ty prozíravější příchod očekávali a někteří v něj doslova ,,doufali“. Trh s nemovitostmi se pro lidi, kteří se investováním do nich živí, stal už nezajímavý a rychlý zisk v tomto segmentu už nebyl téměř možný.

Trh s nemovitostmi v zahraničí, například v Číně, se uzdravil velmi rychle a vrací se pomalu do svého normálu. Trh s pozemky se v prvním březnovém týdnu vrátil z 80% ke svému optimu a k 11.březnu se trh s nemovitostmi stáhl meziročně o 11%. Nicméně se jedná o zemi, která dokázala virus i obnovu průmyslu spustit velmi rychle.

Můžeme očekávat stejný průběh i u nás? Osobně si myslím, že nikoliv a že obnova zde potrvá daleko delší dobu.

Banky nyní drží tříměsíční ochranou ruku nad splátkami hypotéčních a spotřebitelských úvěrů, ale co se bude dít pak? V ,,bezstarostné době 2018-2019″ si mnoho klientů nabralo úvěry s vidinou jisté práce a nízkými úroky. Pokud se krize prohloubí, dotkne se určitě i mnohých z nich a prověří připravenost spotřebitelů a jejich finanční gramotnost i co se týče např. velikosti úspor.

Bohužel se pak stane to, že spousta lidí přijde o schopnost splácet vlastní hypotéky a přijdou na řadu spekulanti s realitami, kteří budou připraveni na tuto vzniklou situaci velmi rychle reagovat a nemovitosti dobře nakoupit.

Naopak pro nové zájemce na vlastní bydlení je to v příštích měsících určitá šance nakoupit za zajímavějších podmínek, než je tomu doposud. Ekonomiku to v tomto ohledu jednoznačně ,,uzdraví“ a ti, co si vlastní bydlení doposud nemohli dovolit mají šanci na nový začátek.

Majitelům nemovitostí, kteří nyní uvažují o prodeji a nebo vědí, že v následujících měsících by se mohli dostat do špatné finanční situace doporučuji nyní, dokud můžou, prodat své nemovitosti za dobrých finančních podmínek a nečekat do posledního okamžiku, kdy může dojít k velkému poklesu cen a i neschopnosti splácet své závazky.

 

24. 3. 2020
0
fotograf mířící fotoaparátem směrem k vám

Práce profesionálního fotografa! (3.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na co nabízet nádhernou nemovitost, kterou nedokážete pořádně nafotit?

Makléř není všeuměl a na inzerci se nedá šetřit, to platí zejména pro fotografie nabízené nemovitosti. Já osobně využívám na tuto práci svého profesionálního fotografa, který to nemá ,,jen“ jako koníčka, ale který tomu věnuje 100% svého času. Věřím, že málokdo dokáže nafotit nemovitost tak jako on.

Zdá se to jednoduché, ale právě on mi určuje, kdy se půjde fotit a v jakou hodinu jsou ty nejlepší podmínky. Dělá svoji práci tak, jak uzná za vhodné a do toho mu rozhodně ,,nekecám“ 🙂

 Můžete si myslet, že je to klamání lidí, že je vše nafocené, aby to vypadalo krásně, ale realita je jiná. Můj fotograf nepoužívá žádné fotomontáže, nic nezakrývá, jediné s čím si hraje, je světlo. Zájemci se přijdou podívat jen na to, co jim připadá pěkné a zajímavé. Takže pokud nechcete jít cenově nesmyslně dolů, tak je jedinou možností kvalitně připravená inzerce s dokonalými fotografiemi. Cenový rozdíl mezi dobře nafocenou nemovitostí a špatnou je propastný. Jedná se často o statisícové částky.

Nefotí na mobilní telefon a ani na nic podobného. Technika, kterou využívá, je v rámci statisíců, abychom Vám mohli nabídnout maximum a zachytit dokonale Vaši nemovitost.

Zabere to více času než cvaknout foťákem na mobilu, ale výsledek se vždy vyplatí.

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

23. 3. 2020
0
mince a kalkulačka na stole

Jak určit prodejní cenu nemovitosti?

By | Prodej

Určit cenu nemovitosti se může zdát jako úplná,, sranda“. Opak je však pravdou. Za nízkou cenu prodáte vždy a taky proděláte. Při příliš vysoké ceně nejenom že prodáváte často i roky, ale připravíte se tak o spoustu zájemců, kteří by o nemovitost mohli mít zájem. Často se pak stane, že kvůli přehnané cenovce lidé nemovitost prodají časem i pod cenou.

A proč? Protože lidé, kteří aktivně nemovitost hledají, se na Vaši nabídku podívají 1-2x a pak ztratí zájem. Pokud pak často zlevňujete, zájemci očekávají, že je s nemovitostí něco v nepořádku a můžou tak ztratit zájem úplně.

Nejčastější chybou lidí je, že svoji cenu určují podle souseda, který taky prodává anebo podle toho, jak nemovist prodala před půl rokem rodina od naproti.

Prodávající si musí uvědomit, že každá nemovitost je jedinečná a pokud se nejedná o developerský projekt, který kopíruje jeden a ten samý dům a stejně velký pozemek, tak se ceny značně liší.

I já beru v úvahu určitý průměr cen z okolí, ale jen jako počáteční číslo. Správný makléř by měl zahrnout do výpočtů, kolik se v dané lokalitě prodává podobných nemovitostí, jak dlouho se prodávají, jaké jsou na nemovitosti náklady na její provoz, občanskou vybavenost (školy, školky, obchody, lékař). Na menších vesnicích a městech musíte brát v potaz zaměstnanost. U pozemků se bere v potaz, jestli je zasíťovaný, případně jestli lze připojit na všechny sítě včetně kanalizace nebo do jaké míry je zastavitelný. Jaký typ domu se dá na tomto pozemku vystavět. Těch proměnných je opravdu hodně.

Velký rozdíl je i u cen bytů v osobním a družstevním vlastnictví. Často se i družstevní byt prodá za vyšší cenu, než ten v osobním vlastnictví. A to jednoduše kvůli tomu, že se vyhnete placení daně z nabytí. Samozřejmě vždy záleží i na možnostech pozdějšího převodu do osobního vlastnictví, případně jaká je ještě anuita ke splacení.

Atraktivitu nemovitosti určuje i orientace světových stran, možnost parkování, zda má dům či byt balkon/lodžii, samotné patro bytu, zda je v domě výtah a mnoho dalších faktorů….

Více než polovina nových majitelů celou nemovitost předělá podle svého. Je zbytečné před prodejem vynakládat velké finanční částky do rekonstrukce a nebo do kvalitního nábytku. Každý člověk má odlišný vkus a lidem je zpravidla jedno, že kuchyň stála tolik, kolik stála. Pro nové majitele nemusí mít takovou cenu a mají jinou představu o své vysněné kuchyni.

Setkal jsem se s případy, kdy prodávající investovali do nových podlah, které pak nový majitel nechal vytrhat a zvolil si úplně jiný druh. Nebo i do úpravy zahrady, ze které pak noví majitelé udělali parkovací stání.

Takže pokud přemýšlíte o prodeji a nevíte si s cenou rady, tak se na mne neváhejte nezávazně obrátit. Cenu Vám do 24h spočítám a pak je jen na Vás, jestli uskutečníte prodej prostřednictvím mě a nebo si pak vyberete jinou prodejní cestu.

Spočítejte si skutečnou cenu Vaší nemovitosti – nezávazně a ZDARMA.

19. 3. 2020
0
levá část bytu před úpravou s gaučem, pravá část foto po úpravách s gaučem

Příprava nemovitosti! (2.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

V levé části můžete vidět byt před přípravou nemovitosti (foto od makléře). V pravé části foto po úpravě nemovitosti (vyfoceno fotografem ze správného úhlu).

Dnešní největší problém makléřů a celkově lidí, kteří si chtějí nemovitost prodat sami je samotná příprava. Protože většinou ty správné možné zájemce dokážete oslovit jen jednou, takže tenhle krok patří k nejdůležitějším a nelze podcenit!

Pokud nemovitost užíváte k vlastnímu bydlení, tak je jedinou možností všechny vaše věci před focením, videoprohlídkou a virtuální prohlídkou uklidit, přesunout a uložit tam, kde nebudou vidět. Lidé se nechtějí koukat na Vaše osobní věci. Každý máme odlišný vkus a svou vlastní představivost. Nemovitosti je potřeba doslova odosobnit.

Pokud nemovitost nepotřebujete využívat, tak tady začíná opravdová zábava ?

Veškeré Vaše osobní věci, které chcete, tak převezeme a pokud je nemáte kam dát, tak bezpečně uložíme. Věřte, že každý ze zájemců raději vidí vzdušné bílé pokoje, než hromady věcí a do očí bijící barvy.

Při svoji práci mám nasmlouvané stěhovací firmy, stavaře i malíře, kteří Vaši nemovitost připraví dokonale k našemu účelu.

,,Jak už jsem psal v předešlém článku, tak za tohle už nic neplatíte, vše je v rámci odměny“

Jakmile jsou tyto práce dokončeny, je nemovitost uklizena, takže není třeba, abyste před naší spoluprací pečlivě uklízeli. Jednoduše vše za Vás zařídíme.

“Spěch, rodina, práce, koníčky. Dnešní svět je jen o rychlosti.
Věnujte čas tomu, co děláte rádi. O ostatní při prodeji, nebo pronájmu se postarám já.”

Práce profesionálního fotografa! (3.část) 

 

18. 3. 2020
0
levá část foto bytu před vystěhováním a úpravami a pravá část foto po úpravách s dekoracemi

Jak získat z nemovitosti MAXIMUM! (1.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na  fotce v levé části můžete vidět nemovitost, před tím než ji připravíme (foceno makléřem) a poté (foceno fotografem, který dokáže vystihnou ten správný úhel). Majitelé měli požadavek na tento byt 1.300.000,- Byt se podařilo prodat prvnímu zájemci  a to za částku 1.850.000,- (navýšení v tomto případě bylo 550.000,-). 

 

Nedivím se lidem, že se snaží prodat nemovitost sami a ušetřit tak na prodeji přes realitní kancelář. Vždyť to, co se o realitních makléřích píše a mluví, není většinou nic pozitivního a jinak to nechodí ani v Pardubicích a v okolí, kde převážně působím.

V následujících týdnech Vám ukážu, jaká by měla být práce realitního makléře, co pro své klienty během prodeje dělám a není to pro zájemce ani okolí na první pohled vidět.

Základem je určit prodejní cenu nemovitosti. Klienti mají vždy už nějakou představu o ceně, která je většinou založena na cenách nemovitostí z jejich okolí. Moje práce je určit přesně cenu nemovitost v nejlepším případě zhodnotit natolik, že předčíme očekávání majitelů. Nejde to samozřejmě vždy, ale ve většině případů se to povede.

Provize realitních makléřů se zpravidla odvíjí v % z prodejní částky nemovitosti. Takže je to jednoduchá úměra. Když Vám vydělám víc peněz, tak i pro mě to znamená nějakou tu korunu navíc. V nejlepším případě i dobré reference a nové obchody.

Než začnu s klienty cokoli řešit, tak si stanovíme podmínky naší spolupráce. Zaměřuji se na kompletní servis. To znamená, že pro Vás udělám vše, co se týče prodeje, není potřeba abyste něco řešili Vy. Ať už se jedná o právní služby, advokántí úschovy, inzerci, energetické štítky, běhání po úřadech, přestěhování Vašich věcí, odvoz a zbavení se těch nepotřebných, vymalování, stavební práce, úklidu, kolaudace objektu a mnoho dalších služeb. Vše tohle pro Vás dělám já a lidé, kteří se mnou spolupracují.

A nic Vás tohle už nestojí, vše si domluvíme předem.

Za svoje peníze dostanete konečně maximum!

 

Článek č.2 (Příprava nemovitosti)

16. 7. 2019
1
foto postavy s koňskou hlavou

Nájem aneb pravdivé lži

By | Pronájem

Nikdy se nesetkáte s větší lží a intrikou, jako když hledáte nájemníka do své nemovitosti. Samozřejmě, že záleží, co pronajímáte, ale jak u levných pronájmů, tak u dražších se pravidelně setkávám s nájemníky, kteří jsou ochotni udělat takřka cokoli, aby ho získali pro sebe. 

Často si lidé myslí, že je lepší, když si nemovitost pronajmou sami, že tak získají rychleji nájemníka, protože provize pro makléře by mohla celý pronájem zpozdit, ale je tomu opravdu tak? Dokáže si člověk, který s pronájmy začíná a nebo měl na předešlého nájemníka ,,štěstí“ představit, co ho může potkat?

Musím říct že u pronájmů do 13-14.000,- + energie se setkávám asi v 70 % případů s tím, že zájemci neříkají z nějakého důvodu pravdu. Díky tomu, že trh s byty je v mém hlavním působišti (Pardubice) omezený, tak se setkávám s těmi samými zájemci opakovaně. V některých případech jejich chování rozumím, někdy to jsou matky samoživitelky, zahraniční zaměstnanci, kteří už jsou v hledání po svém novém domově zoufalí a jsou Vám schopni říct cokoli, aby bydlení dostali. 

Ale setkávám se čím dál častěji s klienty, kteří na pronájem ani nevydělají a chybí jim určitá finanční gramotnost, která neohrožuje při jejich počínání jen je, ale především důvěřivé pronajímatele. 

Pronajímatelé si to neuvědomují, ale tito lidé mívají zpravidla i více exekucí a netrápí je skutečnost, že na nájem nemají. Jednoduše jim stačí zaplatit první a pak mají spoustu času, protože pokud máte nájemní smlouvu staženou z internetu a daného člověka si dostatečně neprověříte, tak za to draze zaplatíte.

Naposledy jsem se setkal s mým novým klientem, který si svoje byty pronajímal dříve sám. Jeho nájemníci jsou většinou stálí několik let a on je s nimi spokojený. Podařilo se mu získat malý domeček v příšerném stavu, který si sám opravil, nechal vybavit velmi dobrými materiály, zařídil prvotřídní kotel a rozhodl se nájemce hledat sám. Našel ho velmi rychle, jednalo se o rodinu se dvěma dětmi ve školním věku, první dva měsíce vše fungovalo, jak má. Třetí měsíc ale nájemník nezaplatil. Můj klient ho oslovil, aby nájem co nejdříve zaplatil, což mu samozřejmě bylo slíbeno, ale nic nepřišlo. S příchodem zimy se na mě obrátil, že neví, co s tím, že do domku dokonce odstřihly plyn kvůli tomu, že ten nájemníci nezaplatili už od doby, co se nastěhovali. Může se zdát, že to není problém, ale když na 60m2 žijí čtyři lidé bez tepla, tak samozřejmě přestanou prostor větrat a volí jiné způsoby vytápění (například elektrické přímotopy). Člověk vydechne za den kolem 2l vodní páry, což samozřejmě při nevětraných prostorech může způsobit znehodnocení majetku (vznikají především plísně). 

Nájemníky podle zákona jen tak vyhodit z pronájmu nemůžete, už z morálního hlediska, když víte, že mají děti, které nemají kam jít. Ale co s tím? Policie Vám ve většině případů moc nepomůže a pokud se nejedná o velmi malé děti, tak Vám ani sociální správa ochrany dětí nepomůže. Alespoň ne hned (pokud není na přímo ohroženo zdraví dětí). Jediná možnost byla obrátit se na soud, což může trvat i déle než půl roku. 

Pokud máte štěstí a soud proběhne rychle, tak Vaše starosti nekončí, nejenom že dlužný nájem za X měsíců nejspíše už nikdy neuvidíte, ale musíte zaplatit za zpětné připojení plynu nebo i elektřiny a zaplatit opravu bytu.

Takže je asi potřeba uvědomit si, jestli volit pronájem přes dobrého realitního makléře, který Vám může najít ověřené klienty velmi rychle nebo hledat tzv. na vlastní pěst. A věřte, že málokdy těmto lidem vadí zaplatit provizi RK. Ta do určité míry za tyto klienty i zodpovídá, ale především omezí riziko na nejnižší možnou úroveň. 

Věřte, že spravedlnost neměří v tomto případě stejně, každému je jedno, jestli za byt splácíte hypotéku a nemáte z čeho. Je doba NÁJEMNÍKŮ a ne PRONAJÍMATELŮ ☺

16. 7. 2019
1
foto muže v černém, který podává pravou ruku

Prodám Vám, co není moje

By | Prodej

V začátcích své práce jsem na nové náběry chodil ještě s jedním kolegou. Naše společnost začala uvažovat o přímých odkupech nemovitostí, takže jsem po klientech nechal kolovat, že pokud by věděli o nemovitostech, které jejich majitelé prodávají ve ,,spěchu“ (potřebují získat rychle peníze), tak je možnost to od nich odkoupit na přímo. 

Netrvalo to ani týden a přišly mi hned dvě žádosti na odkup. V obou případech se jednalo o rodinné domy v okolí Pardubic. V té době se tu prodávalo cokoli, hned a za velmi vysoké ceny, takže jsem neváhal a s kolegou vyrazil na první dům asi 15 km od Pardubic. 

Dům ležel na poměrně velkém pozemku a vedle k němu od plotu dlouhá příjezdová cesta. I když nosím dost silné kontaktní čočky, tak ani bez nich bych si nedokázal nepovšimnout velké mužské postavy, která je nasoukána do trička velikosti S. Pán byl velmi vstřícný a hned nás pozval dál. Z venku byl dům v devastujícím stavu a uvnitř to nebylo o nic lepší. Vzal nás do obývacího pokoje, kde pobíhaly dvě malé děti a další tři dospělí členové rodiny spali na sedačkách okolo nás. Pána to očividně moc netrápilo, ale pro nás to byla zase nová zkušenost. Vysvětlil nám, jaká je situace, že potřebuje co nejdříve peníze z rodinných důvodů a že kdyby nám to nevrátil, tak nám přenechá celý dům. Tahle nabídka je samozřejmě lákavá, ale neproveditelná, protože dům nebyl jeho a pán si myslel, že si to nijak nezjistíme. 

V podstatě stejná skutečnost nás čekala i při návštěvě druhé nemovitosti na výkup, akorát s tím rozdílem, že tady ½ byla předmětem blížící se dražby a druhá ½ domu byla vydražena už dříve jinou společností.

Takže jak si lidé myslí, že jsou realitní makléři často podvodníci, tak tato vlastnost není v makléřích, je v lidech ☺ 

Online odhad

 tržní ceny nemovitosti

Zdeněk Alinč | 775 448 133‬ | zdenek.alinc@hmct.cz

Uvažujete o prodeji nebo pronájmu Vaší nemovitost a nejste si jisti s učením ceny? 

 

Začněte tím správným krokem.

Spočítejte si nezávazně a ZDARMA tržní cenu Vaší nemovitosti.

 

5let     prodávám nemovitosti

200+   zobchodovaných