All Posts By

Zdeněk Alinč

Není čas si pořídit lepší nemovitost?

Není čas si pořídit lepší nemovitost?

By | Prodej, Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

Ať už se o tom mluví sebevíc, pravdou je, že se blížíme postupně vrcholu cen nemovitostí a COVID-19 to vše jen o urychlil. Ceny v některých místech už dosáhly svého vrcholu a další místa to postupem času potká také. Jakmile ekonomika poleví a přijde např. razantní propouštění, dojde samozřejmě i na realitním trhu k poklesu cen nemovitostí. Podstatná část bytů například v Pardubicích je pronajímána zahraničním pracovníkům, kteří sice dokážou za byty dobře zaplatit, ale se ztrátou zaměstnání je tu nadále nic nedrží a raději odejdou za prací jinam, případně se vrací do své domoviny. Jakmile by se stalo, že přestane takový hlad po nájmech jako je nyní, tak si nájemníci budou moci vybírat a i ceny nájmů budou klesat. K čemu pak bude pronajímatelům nemovitost, která nevydělá ani na splátku hypotéky a na kterou oni muset doplácet ze svého?

Mezi roky 2006 a 2008 se ceny bytů v Praze zvýšili o 56% a mimo Prahu o 64%, po nástupu krize ceny klesly až o 17%.

Pro srovnání u dnešního bytu v Pardubicích o dispozici 3+1 by činila taková ztráta téměř 600.000,- Ceny nemovitostí se pak vzpamatovaly a začeli znatelně růst od roku 2014 a rostou až do dnešní doby. Podobný nárůst cen a pozdější pokles se už opakoval již v minulosti (2000- 2006), ale díky navyšující se hodnotě nemovitostí je vždy pád cen vždy znatelnější.
Řada pronajímatelů má bankovní a nebankovní půjčky, které i v krizi zůstávají stále stejné (pokud si v bance půjčíte 3 mil. na koupi nemovitosti a v krizi přijde nemovitost např. o 20% své hodnoty, tak z pohledu banky dlužíte stále 3 mil. Nikoho nezajímá že byt prodáte za menší částku, než jste ho koupili. Majitel bytu jednoduše podstupuje vždy to největší riziko a proto má být oprávněné.

Otázka proto není, jestli nastane další značný pokles cen, otázka je spíš kdy nastane.

Až k tomuto jevu znovu dojde, tak přijde čas pro připravené, kteří si tohoto faktu jsou vědomi a čekají až ceny půjdou dolů. Oni pak budou moci výhodněji nakupovat. Pronajímatelé by měli uvažovat o razantním kroku. Nečekat a u některých, ne tak výhodných nemovitostí se zbavit v příhodné době, nakoupit lépe a chytře, až přijde ten správný čas.

Online odhad tržní ceny nemovitosti

Při prodeji nemovitosti se nemusíte ničeho obávat, pokud se pro prodej rozhodnete a budete chtít Vaši nemovitost prodat za co nejvyšší částku, tak se na mne můžete kdykoli obrátit. Rád Vám s prodejem pomůžu a vysvětlím, jak pro Vás získáme z nemovitosti maximum!

Jak zvyšovat nájemné podle zákona

Jak zvyšovat nájemné podle zákona.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

Jen málo pronajímatelů pracuje efektivně se svými nemovitostmi. Většinou se jedná o pronajímatele, kteří mají pronájem jako hlavní příjem a neradi se zbytečně připravují o peníze. Ale proč to tak nedělají všichni? Připravil jsem pro Vás článek, co dělat při zvyšování nájemného a na co si dát pozor.

Zvyšování nájemného má vždy určitá pravidla, která není možné obejít.

Velký rozdíl je mezitím, jestli pronajímáte svou nemovitost na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud se Vás týká doba určitá, tak je zde poměrně jednoduchý proces, při kterém nájemníkovi/ům můžete navrhnout zvýšení nájemného na další období a pak záleží jen na nájemci, jestli nové nájemné bude akceptovat. Pokud ne, najdeme pro Vás takového, který výši nájemného bude respektovat.

Pokud jsou ale Vaše smlouvy na dobu neurčitou, tak se zde jedná o komplikovanější proces a je zde potřeba dodržet určitá pravidla. Ve většině smluv jsou podmínky pro navyšování nájemného často předem zakomponovány (podle jakých pravidel se bude nájem zvyšovat) a nebo může zvýšení nájemného iniciovat sám pronajímatel. V případě, že nájemce s návrhem o zvýšení nájemného nesouhlasí, pak výši nájemného určuje soud.

Online odhad tržní ceny nemovitosti

Asi nejznámější možností, pro zvyšování nájemného je inflace, která se ve smlouvě upravuje tzv. ,,inflační doložkou”. Inflační doložka umožňuje pronajímateli navýšit nájem o výši inflace – je ale nutné, aby v této doložce bylo uvedeno podle jaké konkrétní inflace se bude inflační doložka řídit a ke kterému datu (nejčastěji to bývá k 1.1 nebo k výročí nájemní smlouvy. Pozor! Inflace lze uplatňovat pouze 1x ročně.

Pronajímatel může navyšovat nájemné i proti vůli nájemníka, ale to pouze v případě, pokud pronajímatel provedl na nemovitosti takové stavební úpravy, kdy nájemníkovi zlepšil podmínky k bydlení a tedy i navýšil hodnotu nemovitosti. Nájemné, může být v tomto případě zvýšeno každoročně až o 10% z částky za tyto účelně vynaložené náklady.

Ať už pronajímatel měl jakýkoli důvod k navyšování nájemného, tak se musí celý proces řídit určitými pravidly. Asi to nejzákladnější je, že písemný návrh na zvýšení nájemného může podat pronajímatel nejdříve rok od posledního zvýšení nájemného a zvýšení nesmí během posledních tří let přesáhnout hranici 20%. Jedním z pravidel je i to, že nájem na nemovitosti nesmí překročit obvyklé nájemné v dané lokalitě.

V případě, že nájemce s navýšením nájemného souhlasí, začíná platit o navýšenou částku počátkem třetího kalendářního měsíce, po obdržení návrhu. Pokud však s navýšením nájemce nesouhlasí a nebo se ke zvýšení nájemného nevyjádří (do dvou měsíců od doručení), je možnost se obrátit na soud, který rozhodne o navýšení, ale max. do obvyklé výše v dané lokalitě, a to s účinností ke dni podání žaloby.

,,Nejpodstatnější je pro pronajímatele vybrat toho správného nájemníka a nastavit podmínky a nájem od samotného počátku.“

Pokud i Vy chcete pracovat se svou nemovitostí efektivně a nemít s ní žádné starosti, neváhejte se na mě obrátit. Veškeré moje služby jsou pro pronajímatele zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

Dlužné nájemné a jak postupovat

Dlužné nájemné a jak postupovat?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

A co když nájemce dluží peníze za nájem? Právo je v tomto případě prakticky bezzubé. Spousta pronajímatelů už si tuto nepříjemnou zkušeností prošla a ne všichni se ponaučili. Existuje způsob jak neplacení nájemného předejít?

Pokud se nájemce rozhodne, že Vám nezaplatí a ani se nevystěhuje, dostáváte se do patové situace. Policie je jednoduše násilím vystěhovat nemůže a soudy jsou v tomto případě víc než pomalé.

A pokud chcete nájemníka rozhodnete vystěhovat násilím a nebo bez jeho vědomí vniknete do bytu a máte v plánu mu jeho osobní věci odstěhovat, tak tímto konáním působíte trestnou činnost, za kterou Vám hrozí více než jen, že přijdete o ,,nějaký” ten nájem.

Jedna z možností je v případě vzniku (prokazatelného dluhu) může pronajímatel využít zadržovacího práva – při které můžete zadržet movité věci nájemníka k zaplacení jeho pohledávek (TV,PC a další). Nájemník Vám, ale musí umožnit vstup do předmětu nájmu sám. Pronajímatel NESMÍ například vstoupit do bytu, když bude nájemce v práci. Zadržovací právo může pronajímatel vykonat za předpokladu, že mu je ze strany nájemce oznámeno, že dluh nehodlá uhradit (nejlépe písemnou formou). Zadržovací právo je jednou z extrémních možností, pro uhrazení dlužného nájemného, které nese i pro pronajímatele určitá rizika na nepříjemnosti.

Online odhad tržní ceny nemovitosti

Zajímavost: V případě zadržovacího práva se může stát, že zadržíte majetek někoho jiného (majetek, který se nachází v bytě) majetek družky, návštěvy atd… I tento majetek můžete použít k zadržení.

Jednou z možností, jak předejít těmto starostem je sepsat si s nájemníkem u notáře doložku o přímé exekuční vykonatelnosti. Při které majitel nemovitosti může okamžitě konat v případě, že není pronajímateli vznikla pohledávka na nájemném. Díky existenci dohody se svolením k vykonatelnosti případ vůbec nejde k soudu. Exekutor neplatiče tedy rovnou vystěhuje a majitel může pronajmout nemovitost někomu jinému. Odpadá mnohdy zdlouhavá soudní pře, během které se může neplatič například účelově odvolávat. Tento způsob je však zpoplatněn a cena tohoto dodat use pohybuje od 3.000Kč výše.

 

V případě že tyto možné problémy nechcete řešit a chcete se jich spíše vyvarovat, tak se na mne neváhejte obrátit. Moje služby jsou pro pronajímatele zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

Jaké opravy platí nájemník?

Jaké opravy platí nájemník?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

Velmi často se mě pronajímatelé ptají, jak to vlastně chodí s opravami v bytech a domech, které pronajímají. Co mají za povinnost hradit oni a zda jsou opravy, které si má hradit sám jejich nájemce. Níže jsem se snažil toto téma trochu rozebrat tak, aby bylo pro všechny přehledné a věděli jste, co mají dle zákona za povinnost hradit i Vaši nájemníci.

Často si nájemníci myslí, že za opravy v pronajaté nemovitosti nic neplatí, opak je však pravdou. Nájemce má povinnost si běžné opravy malého charakteru hradit ze svého. Výše těchto drobných oprav je stanovena velikostí bytu a to včetně prostor, které využívají výhradně oni (sklepy). Balkony/lodžie/terasy, které se počítají pouze jednou polovinou. Limit těchto drobných oprav je ročně 100kč/m

Váš nájemce má za povinnost vykonávat na své náklady běžnou údržbu nemovitosti. Za běžnou údržbu se považují činnosti a drobné opravy, které se běžně vyskytují při užívání nemovitosti jako např. malování, oprava omítek, čištění podlah atd. Za běžnou údržbu se rozumí i udržování nemovitosti ve funkčním stavu a tedy i kontrola funkčnosti termostatických hlavic či kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměn zdroje.

Pokud mluvíme o drobných opravách např. v bytě, je důležité si vymezit určité hranice. Drobné opravy bytu a jejího vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Podle věcného vymezení patří do drobných oprav například oprava vrchních částí podlah, výměna prahů, oprava jednotlivých částí dveří a oken, výměna zámků, opravy kamen (plyn, pevná paliva a elektřinu), opravy a certifikace bytových měřidel a spousta dalších.

Dále se do drobných oprav v bytě považují takové, kdy náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 1000Kč. Náklady na dopravu a náklady spojené s opravou se do oprav nepočítají a hradí je nájemce. Pokud drobné opravy přesáhnou ročně limit 100Kč/m2 bytu, tak se další opravy nepovažují za drobné opravy a musí je hradit majitel nemovitosti.

Online odhad tržní ceny nemovitosti

Jsou situace, kdy může být i větší oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu tak, aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit. Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

Chcete, aby i Váš nájemce zaplatil za co má? Nebo raději upřednostníte takového, který si bude bytu a jeho vybavení vážit? O obojí se Vám rád postarám já. Veškeré moje služby jsou pro pronajímatele zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

Chov zvířete v pronájmu

Právo na chov zvířat ve Vaší nemovitosti.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

A co mazlíčci, můžete ve Vaší nemovitosti zakázat jejich chov nebo ne? Co když si ho tam pořídí nájemník bez Vašeho souhlasu, máte právo ho v takovém případě vyhodit z nemovitosti?

Až do konce roku 2013 zákon výslovně právo na chov mazlíčků v bytě neřešil a Vy jste mohli svému nájemníkovi chov zvířete ve Vaší nemovitosti jednoduše zakázat. To se však změnilo s účinností od 1.1.2014, kdy začal platit zákon č. 89/2012 Sb. Podle tohoto zákona má nájemce bytu na svého zvířecího kamaráda nárok. Není možné mu toto konání zakazovat v případě, že zvíře nenarušuje komfort ostatních obyvatel v domě (například neúnosným zápachem, není agresivní vůči ostatním obyvatelům domu atd…) nebo se nejedná o zvíře, které se k chovu v takových prostorech nehodí (například chov včel v bytě). Takže i když si do Vaší nájemní smlouvy sjednáte s nájemcem dodatek, že v bytě nebude žádné zvíře chovat, tak je tento dodatek naprosto bezvýznamný a nebude mít při řešení případného sporu žádnou váhu.

Zároveň však zákon stanovuje, že vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Pokud však do smlouvy uvedete, že je možné v nemovitosti zvíře chovat, tak se tím připravujete o možnost budoucího navýšení nákladů na údržbu společných částí budovy, protože se předpokládá, že jste počítali předem s vyššími náklady na údržbu.

V zákoně je však stanoveno, že chov zvířete nesmí pronajímateli a nebo ostatním obyvatelům domu působit obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Výslovně zdůrazňuji, že musí jít o ,,nepřiměřené” potíže a vždy záleží na konkrétním případu. Každý případ se posuzuje individuálně. Je rozdíl, když chováte smečku psů v bytě, kteří štěkají a ruší tak ostatní obyvatele domu a nebo zda je máte na pronajatém pozemku ve vesnici.

Online odhad tržní ceny nemovitosti

I když nelze chov zvířete zakázat, může chtít pronajímatel po nájemci ukončení užívání pronajímaného bytu a to nejlépe písemně (kvůli pozdějšímu dokazování) s přesně popsaným důvodem proč chce pronajímatel ukončit nájemní poměr a jaké obtíže chov zvířete způsobuje jemu a nebo ostatním obyvatelům domu – v této výzvě by měla být uvedena doba, do kdy má dojít k nápravě. Pokud na to nájemce nereaguje nebo nesjedná nápravu, jedná se o hrubé porušení povinností s tříměsíční výpovědní dobou.

Naprostá většina pronajímatelů si ve svých nemovitostech zvíře nepřeje. Mají obavy, že zvíře nemovitost a její vybavení poškodí a jedná se o atribut, který často i dobrého nájemce vyřadí z bližšího výběru.

,,Každý pronajímatel má právo se rozhodnout, zda nájemce s mazlíčkem do nemovitosti vezme. Komplikovanější je to tehdy, když si nájemce zvíře pořídí až po nástupu do nájmu a nebo ho dokonce před nástupem do nájmu zatají.”

 

Energetický průkaz

Energetický průkaz, aneb povinnost u pronájmů.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti, Uncategorized | No Comments

Víte, že při prodeji nemovitosti je podle dnešních zákonů povinnost předávat kupujícímu grafickou část energetického průkazu budovy, případně pokud není zbytí, tak alespoň prokázat energetickou náročnost nemovitosti pomocí vyúčtování několik let zpětně? A že se toto pravidlo netýká jen malého procenta nemovitostí? Nejspíše už ANO.

A víte, že tato povinnost platí i při pronájmu nemovitostí, a to už od 1.1.2013 pro budovy a od roku 2016 se povinnost začala vztahovat i na ucelenou část budovy? I pronajímatel je povinen tuto energetickou náročnost (především grafickou část průkazu budovy) předávat prokazatelným způsobem nájemníkovi a pokud tak nečiní, tak se vystavuje i tučné pokutě, a to až do výše 200.000,- zákona č. 406/2000 Sb.

Pokud patříte mezi pronajímatele, který toto nařízení dodržuje, tak patříte k velmi nízkému procentu informovaných a poctivých pronajímatelů.

A jak těmto nepříjemnostem předejít?

Při pronájmu bytové jednotky stačí o tuto grafickou část průkazu požádat správcovskou firmu, která se o Váš dům stará, případně na předsedu daného domu, který by Vám měl Energetický průkaz poskytnout. Řada bytových domů i ve velkých městech tento štítek stále nemá, a to i přesto, že se s nimi nakládá podle § 7a zákona (pronajímají se a prodávají se jednotky uvnitř těchto budov). Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán průkaz energetické náročnosti, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky;

Online odhad tržní ceny nemovitosti

V některých případech bytových jednotek je možné si tento průkaz opatřit vlastní cestou, a to za předpokladu, že jednotka má vlastní zdroj vytápění, tzn. má vlastní zdroj tepla nebo chladu nezávislý na zbývající části budovy nebo má samostatně měřenou a centrálně regulovanou dodávku energie nezávislou na zbývající části budovy.

Jedna z mála možností, kdy průkaz při pronájmu nemovitosti nepotřebujete je např. při pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna na ní byla provedena před 1. lednem 1947.

 

  • Dále jsou od této povinnosti osvobozeny budovy, které mají celkovou energetickou vztažnou plochu menší než 50m2,
  • u staveb pro rodinnou rekreaci, kde dochází k jejímu užívání pouze část roku a spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání,
  • výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 195 MWh za rok,
  • další výjimkou jsou státní, církevní a vojenské budovy, na které není tento článek zaměřen. Tyto výjimky najdete dle 7a odst. 5 zákona.

 

Pokud nechcete mít podobné starosti, chcete i tak pronajímat bezpečně a za maximum, tak se na mě neváhejte obrátit. Pro své klienty zařizuji vše, co se týká prodeje a pronájmu. Veškeré moje služby jsou pro pronajímatele zcela ZDARMA.

 

Inflace

Inflace: Pronajímejte chytře a za maximum.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti, Uncategorized | No Comments

,,Inflace“ to je to správné slovo. Všichni o něm slyšeli, ale jen málo pronajímatelů se samotnou inflací pracuje. Není to ale škoda?

Cílem pronajímatelů ,,investorů“ je požadovanou nemovitost co nejdříve pronajmout, tak aby jim vydělávala a oni tak nepřicházeli o požadovaný zisk. Jakmile tohoto cíle dosáhnou, tak je jich podle odhadů 90% spokojeno a dál se o nemovitost a její další ziskovost nezajímá. Jedná se ale o obrovskou chybu a zbytečnou finanční ztrátu, takže proč to tak dělají, když nemusí?

V nájemních smlouvách se uplatňuje tzv. inflační doložka, podle které může být nájem pravidelně navyšován dle míry inflace, ale pouze 1x do roka, což bývá nejčastěji k 1.lednu anebo k výročí nájemní smlouvy. Takže tak málo stačí k tomu, abyste nevyhazovali peníze zbytečně z okna. A já Vás přesvědčím, že se nejedná zrovna o malé peníze.

Abyste mohli, ale tuto doložku využívat, tak je třeba ji dobře sestavit, o to se Vám postarám já.

Poté je jenom na Vás, zda zvolíte možnost, že jednou do roka tuto doložku budete pravidelně uplatňovat a nebo si ji upravíte ve smlouvě automaticky, tak aby jste na ni Vy a ani nájemce nemuseli myslet. Samozřejmě v případě automatického zvyšování nájemného o inflaci je vždy riziko, že nájemce a nebo Vy zapomenete a budete tak zbytečně přicházet o tento rozdíl. Od toho jsem tu Já a po dohodě jak Vás, tak i nájemce  budu předem o zvyšování informovat.Online odhad tržní ceny nemovitosti

Pokud Vy i nájemce zapomenete na automatickou inflační doložku ve smlouvě, tak se nic neděje, nárok na tento rozdíl je promlčitelný až po dobu tří let. – Ve velké části případů se ale tato částka bude zpětně dosti těžko vymáhat – takže proč riskovat?!

Inflace dle Českého statistického úřadu v posledních letech.

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1,4 0,4 0,3 0,7 2,5 2,1 2,8

Reprezentativní příklad:

Pronájem bytu 2+1 uzavřené 1.ledna 2016, kdy byl nájem stanoven na 10.000,-

První nárok na využití inflační doložky jste měli v roce 2017, kdy jste mohli využít průměrného ročního indexu z předešlého roku 2,5%.

Mohli jste tedy svůj pronájem zhodnotit o 250Kč na 10.250,-/měsíčně a přijít si tak za tento rok na částku o 3000,- více, než v předchozím roce.

=celkem za rok 123.000,-

Váš pronájem 2016

Počátek nájmu

2017

Inflace 2,5%

2018

Inflace 2,1%

2019

Inflace 2,8%

2020

Předpoklad 3,2%

Měsíčně 10.000,- 10.250,- 10.465,- 10.758,- 11.102,-
Ročně 120.000,- 123.000,- 125.580,- 129.096,- 133.227,-
Rozdíl X + 3.000,- + 2.580,- + 3.516,- + 4.131,-

Pokud jste tedy inflaci neřešili, tak jste od roku 2016 přišli o 9.096,- a s předpokladem 3,2% na příští rok se zbytečně připravíte o 13.227,-

Zpátky se tyto částky budou vymáhat velmi těžce – připravte se na další rok a nadcházející inflaci.  Nepřicházejte jako investoři o další peníze zbytečně, když stačí tak málo. Zavolejte, nebo napište a domluvte si nezávaznou schůzku.

Pronajímatelé, pro které zajištuji tyto služby mi nic neplatí, připojte se k nim a pronajímejte chytře a za maximum.

 

 

muž se ženou se dohadují

Jak vybrat toho pravého nájemníka. ,,Spravedlnost nemá vždy zavázané oči.“

By | Proces prodeje

Pro ty co měli tu ,,šťastnou“ ruku a vybrali si dobrého nájemníka, nebo nájemníky pro svoji nemovitost tak gratuluji. Skutečnost, se kterou se často setkávám je většinou odlišná a ne tak zářivá, jak si většina lidí milně myslí.

Pronajímat nemovitost je stále složitější a nejenom kvůli ne tak úplně spravedlivém právním pravidlům ve vztahu pronajímatel-nájemce, ale i kvůli dnes už rozsáhlé sítě ,,nepoctivých“ nájemníků, kteří se stěhují z nemovitosti do nemovitosti, spoléhají na důvěřivost pronajímatelů a ti se tak velmi často spálí.

Málo který pronajímatel, který koupí, zdědí a nebo jinak způsobem získá nemovitost, která má sloužit k nájmům a výdělku dalších peněz si více prověřuje nového nájemníka. Většinou pronajímatel spěchá, aby byla nemovitost rychle obsazená a přinášela nějaký zisk. Samozřejmě tak to i často může být, ale i dost často se pronájem stává pro pronajímatele doslova noční můrou.

 

Při nájmu Vaší nemovitosti Vám podle práva stačí pouze ústní forma v případě pozemků, nebo prostor sloužících pro podnikání. Většin pronajímatelů naštěstí volí tu písemnou. Ale i ta Vás nedokáže na 100 % ochránit před neplněním závazků, jak z jedné, tak druhé strany. Pro ,,bytovou“ nájemní smlouvu se vyžaduje dle občanského zákoníku písemná forma.

 

Nájem nám právo vykládá jako vztah k věci individuálně určené a nájem je vždy úplatný. Úplatou však není myšlena vždy peněžitá částka, může se například jednat i o protislužby nebo i zboží atd… nájem je také dočasný, právo dočasnosti je bráno tak, že se jedná o dobu kratší než je lidský život (maximálně 99let). Dalším znakem pronájmu je, že nájemník nemusí investovat do užívané nemovitosti – to však neplatí o běžné údržby, kdy se jedná o opravy malého charakteru do 100kč/m2(například utržené splachovadlo na toaletě – jedná se o často používanou věc v bytě a opravu malého charakteru). Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu, tak aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit.

 

Jsou situace, kdy může být ale oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně, nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

 

Zajímavost: rozdíl je i v pojmech jako bytová jednotkaa ubytovací jednotka. Bytová jednotka je určena k trvalému bydlení. Ubytovací jednotka složí k přechodnému bydlení, na které nejsou právně kladeny takové nároky – může mít například spaní ve stejné místnosti jako vaření, může i nacházet na hlučnějším místě anebo může být vystavena vyšší prašnosti.

Právo na bydlení je deklarováno dle občanského zákoníku (jedno z prvků osobního štěstí člověka). A chrání především nájemce.

Spočítejte si skutečnou výši nájmu pro Vaši nemovitost – nezávazně a ZDARMA.

Na koho napsat energie u pronájmů?

Energie – přepsat na nájemce, nebo nepřepsat?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti

Přečtěte si další články k tématu: Zvyšování nájemného a co s neplatiči , Drobné opravy a mazlíčci v nemovitosti 

 

Jednou z důležitých věcí, při obsazování nájemníků do nemovitosti je mít vyřešenou otázku o energiích.

Pronajímatel má pouze dvě možnosti. První volbou je přepsat energie na nájemce a v nejhorším případě riskovat odmontování elektroměru, případně i plynoměru, pokud nájemník za komodity přestane platit. Pokud k této nepříjemné záležitosti dojde, tak Vás čeká komunikace s vlastníkem sítí pro tyto komodity a následné čekání, což znemožňuje v daný čas byt pronajímat a tedy i značný finanční výpadek, v některých případech může jít i o řadu týdnů. Nemluvě o tom, že před novým zapojením plynoměru bude nemovitost vyžadovat návštěvu technika a revizi plynu, což obnáší další finanční náklady a starosti.

Druhá varianta je nechat energie na majitele nemovitosti (pronajímatele) a nájemce tedy bude pronajímateli posílat krom nájemného i platby za energie. Tato varianta je vhodná za předpokladu, že máte od nájemce složenou dostatečně velkou vratnou kauci, která pokryje případné nedoplatky za tyto komodity, protože vždy existuje riziko, že nájemce byt opustí, bez toho, aby tento závazek dorovnal.

Není žádný 100% způsob, kdy by byl pronajímatel úplně uchráněn od těchto starostí. První možnost má výhodu v tom, že případné nedoplatky jdou vždy za nájemníkem. Druhá varianta je vhodná zase díky tomu, že nehrozí odmontování elektroměru a plynoměru kvůli neplacení ze strany nájemce.

Online odhad tržní ceny nemovitosti

Já osobně nejčastěji využívám a doporučuji variantu první. Tedy přepis elektřiny a plynu na nájemce. Je tu samozřejmě riziko neplacení závazků za tyto služby, ale i tak je to často menší finanční ztráta, než řešit nedoplatky za energie a pokud se s nájemcem nedohodnete, tak tyto nedoplatky jdou za jeho osobou a ne za pronajímatelem.

Novinka!: V nynější době spolupracuji s jedním největších dodavatelů energií, který pro mé nájemníky zajišťuje nadstandartní služby v podobě nízkých cen energií. Nabízí majitelům nemovitostí především informace o případných nedoplatcích nájemníka. Dokáži tedy zařídit 100% garanci toho, že nebudete vystaveni riziku odmontování elektroměru + plynoměru a ani riziku dlužné částky na energiích.

 

Veškeré tyto služby jsou pro pronajímatele (majitele nemovitosti) zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

muž se ženou se dohadují

Prohlídky a komunikace se zájemci! (7.část)

By | Proces prodeje, Prodej

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6. Inzerce, marketing, propagace!

Než je inzerát s nemovitostí spuštěn ,,veřejně“, tak ji rozesílám zájemcům ze své databáze. Jedná se převážně o zájemce, kteří už na podobné nemovitosti byli a buď si nevybrali anebo ji nakonec neměli možnost koupit, např. kvůli většímu počtu zájemců. V databázi jsou i lidé, kteří posílají sami poptávky na nemovitosti tak, aby zvýšili svou šanci před ostatními a hledání tak uspíšili.

Často se stává, že se zájemce vybere už z těchto lidí a inzerce se vůbec ,,veřejně“ nespouští. Pokud se zájemce z vlastní databáze nenajde, tak inzerát spouštíme veřejně na hlavní realitní portály a je i spuštěna reklama na sociálních sítích.

Prohlídky jsou plánovány podle počtu zájemců. V případě, že prodávám nemovitost v částkách 10 milionů a více, jsou většinou zájemci zváni samostatně. Zájemců o tyto nemovitosti není samozřejmě tolik jako v případě nemovitostí do částek 3-5 milionů korun, kde jsou prohlídky prováděny několikrát do týdne (pokud je to u nemovitosti možné). Některé nemovitosti jsou neobydlené, takže tu prohlídky nepředstavují žádný problém. Pokud v nemovitosti žijí majitelé a nebo nájemníci, tak jsou veškeré termíny konzultovány předem. Z vlastní zkušenosti nedělám hromadné prohlídky, klienti jsou zváni s určitým rozestupem v závislosti na velikosti nemovitosti. U bytů to bývá po cca 30 minutách a u domů například až po hodině.

V případě nájmů jsou převážně prohlídky rychlejší. Zde je zkoumán byt z pohledu nájemce, ale především je prověřován samotný nájemník, kde je hlavním měřítkem platební schopnost nájemníka (více v článku – Jak vybrat toho pravého nájemníka). Snažím se, aby si zájemci mohli nemovitost dostatečně prohlédnout a nemuseli nikam spěchat. Na nemovitosti je většinou přítomen i kolega z financí, který na požádání dokáže klientům dát veškeré informace k financování a dokáže jim i se samotným financováním pomoci.

Na prohlídce si může klient prohlédnout jak samotný objekt, tak i dokumentaci. V případě některých nemovitostí nechávám vytvářet i vizualizace, kde dokážeme zájemcům ukázat, jak by mohla nemovitost po dokončení vypadat.

Poté už to je jen na samotných zájemcích, jak se rozhodnou.

 

Online odhad

 tržní ceny nemovitosti

Zdeněk Alinč | 775 448 133‬ | zdenek.alinc@hmct.cz

Uvažujete o prodeji nebo pronájmu Vaší nemovitost a nejste si jisti s učením ceny? 

 

Začněte tím správným krokem.

Spočítejte si nezávazně a ZDARMA tržní cenu Vaší nemovitosti.

 

5let     prodávám nemovitosti

200+   zobchodovaných