Category

Prodej

muž se ženou se dohadují

Prohlídky a komunikace se zájemci! (7.část)

By | Proces prodeje, Prodej | No Comments

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6. Inzerce, marketing, propagace!

Než je inzerát s nemovitostí spuštěn ,,veřejně“, tak ji rozesílám zájemcům ze své databáze. Jedná se převážně o zájemce, kteří už na podobné nemovitosti byli a buď si nevybrali anebo ji nakonec neměli možnost koupit, např. kvůli většímu počtu zájemců. V databázi jsou i lidé, kteří posílají sami poptávky na nemovitosti tak, aby zvýšili svou šanci před ostatními a hledání tak uspíšili.

Často se stává, že se zájemce vybere už z těchto lidí a inzerce se vůbec ,,veřejně“ nespouští. Pokud se zájemce z vlastní databáze nenajde, tak inzerát spouštíme veřejně na hlavní realitní portály a je i spuštěna reklama na sociálních sítích.

Prohlídky jsou plánovány podle počtu zájemců. V případě, že prodávám nemovitost v částkách 10 milionů a více, jsou většinou zájemci zváni samostatně. Zájemců o tyto nemovitosti není samozřejmě tolik jako v případě nemovitostí do částek 3-5 milionů korun, kde jsou prohlídky prováděny několikrát do týdne (pokud je to u nemovitosti možné). Některé nemovitosti jsou neobydlené, takže tu prohlídky nepředstavují žádný problém. Pokud v nemovitosti žijí majitelé a nebo nájemníci, tak jsou veškeré termíny konzultovány předem. Z vlastní zkušenosti nedělám hromadné prohlídky, klienti jsou zváni s určitým rozestupem v závislosti na velikosti nemovitosti. U bytů to bývá po cca 30 minutách a u domů například až po hodině.

V případě nájmů jsou převážně prohlídky rychlejší. Zde je zkoumán byt z pohledu nájemce, ale především je prověřován samotný nájemník, kde je hlavním měřítkem platební schopnost nájemníka (více v článku – Jak vybrat toho pravého nájemníka). Snažím se, aby si zájemci mohli nemovitost dostatečně prohlédnout a nemuseli nikam spěchat. Na nemovitosti je většinou přítomen i kolega z financí, který na požádání dokáže klientům dát veškeré informace k financování a dokáže jim i se samotným financováním pomoci.

Na prohlídce si může klient prohlédnout jak samotný objekt, tak i dokumentaci. V případě některých nemovitostí nechávám vytvářet i vizualizace, kde dokážeme zájemcům ukázat, jak by mohla nemovitost po dokončení vypadat.

Poté už to je jen na samotných zájemcích, jak se rozhodnou.

 

Inzerce, marketing, propagace! (6.část)

By | Proces prodeje, Prodej | No Comments

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou

Už odezněla doba inzerce nemovitostí v novinách anebo dokonce vyvěšování inzerátů na inzertních tabulích a nástěnkách.  V době internetu tyhle média už postrádají sílu, pružnost a zájemcům nenabízí podstatě žádné plusy.

 

Inzertních portálů je spousta, ale těch co dokáží zpropagovat dostatečně Vaši nemovitost je opravdu jen pár včetně největší sociální síti facebooku.

 

Každý inzerát, který připravuji má za účel oslovit požadovanou skupinu lidí. Jiná inzerce je pro komerční nemovitosti, pozemky, domy i byty. Dnes už se nezaměřujeme na oslovení všech lidí, ale je to podstatě věda, která počítá s tím pro kolik je nemovitost určena lidí, jestli je to nemovitost pro rodiny anebo pro jednotlivce, jak daleko se nachází od škol, co okolí nabízí a mnoho dalších faktorů, které mají na zájemce vliv.

 

Cílím reklamu na konkrétní lokality a využívám u toho i databázi klientů, kteří hledají stejné anebo podobné nemovitosti. Pokud je to možné, tak využívám bannery, reklamní cedule a reklamní plochy, které mají zviditelnit nabízenou nemovitost oproti ostatním nemovitostem v okolí.

kamera s gimbalem a dronem na silnici

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou! (5.část)

By | Proces prodeje, Prodej | No Comments

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou!

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumenty včetně energetického štítku a skryté vady  6.Inzerce, marketing a propagace

Obchodování s nemovitostmi se mění obrovskou rychlostí. Jak přístup lidí, tak především technologie, která nám to umožňuje.

K tomu, abych Vám mohl poskytnout MAXIMUM a Vaši nemovitost dokonale zpropagovat, využívám tu nejkvalitnější techniku v zaznamenávání nemovitostí, která existuje.

Ať se jedná o matterport, který naskenuje celou Vaši nemovitost a klienti si mohou Vaši nemovitost projít v pohodlí a v dnešní době i v bezpečí svého domova. Tu pravou podobu matterportu a dokonalou představu Vaší nemovitosti, jim můžeme zpestřit například pomocí 3D brýlí.

Nebo Vám nabídnu pohled na Váš dům či pozemek s ptačí perspektivy díky nejmodernějším dronům na trhu s certifikovaným pilototem k tomuto účelu.

A nebo Vám nabídnu klasiku ve formě video prohlídky, kde nejenom představím Vaši nemovitost, ale vystihneme i její přednosti v okolí.

Jednoduše nemusíte mít obavy z toho, že Vaše nemovitost bude málo vidět. Uděláme vše, aby zájemce ohromila.

Co víc k tomu říct, čas na nikoho nečeká a já se svým týmem statečně kráčíme vedle něj.

Inzerce, marjeting a propagace! (6.část)

skrytá tvář za dřevěnou stěnou

Skryté vady

By | Prodej | No Comments

Skryté vady jsou faktické závady na nemovitosti, které kupující strana nemohla sama rozpoznat při běžné prohlídce stavby.

Prodávající strana nese odpovědnost za skryté vady ve vztahu ke stavbě spojené se zemí pevným základem, a to po dobu 5let od jejího nabytí (lhůta 5let může být po dohodě stran počítána i od jiného data, než od přepsání nemovitosti). Například může být ve smlouvách ujednáno, že 5letá lhůta začne běžet až od určitého data.V praxi se tato dohoda může ujednat např. u srubových staveb, které si delší dobu sedají a vada by se mohla objevit, až déle.

Samozřejmě pokud jde o nápadnou vadu, která je vidět na první pohled, tak není tato vada postihnutelná a jde k tíži nabyvatele. V případě, že prodávající na vadu upozorní(prokazatelně), není už vada později vymahatelná.

Skryté vady se například týká situace, že strana kupující záměrně a lstivě vadu zastřela (například praskliny ve zdech, které mohou mít vliv na samotnou stavbu, vada střechy atd….). Za skrytou vadu je považována situace, kdy prodávající strana ujistila stranu kupující, že nemovitost vadu nemá a nebo, že je úplně bez vad. V těchto dvou případech nese prodávající strana odpovědnost i v případě, že vada byla zřejmá i před prodejem nemovitosti.

Pokud se skrytá vada na nemovitosti objeví, je nutné tuto vadu prodávající straně prokazatelně oznámit i s informacemi, jak se vada projevuje a kde se vyskytla.

V případě, že kupující přijdou a nebo oznámí vadu po 5leté lhůtě, není jim přiznáno plnění a 5leté lhůta je brána jako lhůta promlčecí.

V některých případech se strany můžou dohodnout na smluvním vyloučení odpovědnosti. Například v případě zděděné stavby, kde prodávající strana nemusí mít veškeré informace o jejím stavu. Pokud se tedy chce kupující vzdát svého práva, je nutné tuto dohodu uzavřít písemnou cestou. Je však otázka, zda by v případě sporu byla tato dohoda o vyloučení odpovědnosti na 100% platná, pokud by nebyla přesně definována.

V případě, že dojde na skrytou vadu, která je prokázána v platné lhůtě, může dojít ke třem způsobům vypořádání. A to odpovídající slevou, odstraněním vady a u neodstranitelných vad i odstoupením od kupní smlouvy.

 

Skrytou vadou myslíme vadu, která prokazatelně existovala ke dni, od které počala běžet zákonem stanovená lhůta.

 

 

 

 

rozpadající se dřevěný dům

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

By | Proces prodeje, Prodej | No Comments
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Před samotnou přípravou, plánováním inzerce a psaním textů si zařizuji veškerou možnou dokumentaci ke konkrétní nemovitosti. Veškeré materiály si zařizuji sám tak, aby byl prodávající maximálně ochráněn a kupující dokonale informován o veškerých skutečnostech dané nemovitosti.

Moje práce nekončí návštěvou katastrálního a nebo stavebního úřadu, ale získávám informace ze všech možných zdrojů.

Čím více informací dokážu kupujícím předat, tím je pro ně snadnější se rozhodnout. Zájemcům je potřeba říkat veškeré informace a to pravdivě! Díky tomu, že klienty informuji o nemovitosti na 100%, tak Vás chráním například i proti ,,reklamacím“ což může být v obchodování v nemovitostech skrytá vada (pokud není kupující prokazatelně informován o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti a prokáže se tzv. skrytá vada, může si nárokovat odstranění této vady, fin. kompenzaci a v nejhorším případě i odstoupení od KS i roky po uskutečnění prodeje a navrácení kupní ceny).

Nedílnou součástí prodeje nemovitosti (krom pozemku a některých výjimek) je předání kupujícímu před podepsáním KS ENERGETICKÝ ŠTÍTEK (PENB), který dokazuje energetickou náročnost nemovitosti. Jedná se v dnešní době o nedílnou součást prodeje a při jejím nedodržení hrozí prodávajícímu pokuta (50 – 100 000 Kč u fyzických osob a 200 000 u právnických osob). Nezapomeňte, že i energetické štítky mají určitou platnost, která je 10 let.

Energetický štítek mají moji klienti při prodeji ZDARMA!

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou! (5.část)

Mona Lisa s rouškou a na ni dívající se žena v bíém tričku

Koronavirus v realitách – čas pro připravené!

By | Prodej, Zvláštnosti | No Comments

Ať už se zdá, že tento virus přináší do celého světa jen zlo, tak některé segmenty včetně toho nemovitostního, bude bezesporu ,,uzdravovat“.

Poslední roky je trh s realitami doslova napnutý v základech. Ceny pozemků, bytů i domů se pro mnoho lidí staly doslova nedosažitelné. Zdravá ekonomika, nízká nezaměstnanost a touha lidí po vlastním bydlení vyhnala ceny nemovitostí do závratných výšek.

S příchodem této krize nikdo netuší, co se s nemovitostmi bude dít. Vše závisí na mnoha faktorech a době, kdy se ekonomika v ČR dokáže uzdravit. Už na začátku této krize začali být lidé více obezřetní a začali se bát větších závazků (jako jsou hypotéky nebo větší investice do nemovitostí).

Ty prozíravější příchod očekávali a někteří v něj doslova ,,doufali“. Trh s nemovitostmi se pro lidi, kteří se investováním do nich živí, stal už nezajímavý a rychlý zisk v tomto segmentu už nebyl téměř možný.

Trh s nemovitostmi v zahraničí, například v Číně, se uzdravil velmi rychle a vrací se pomalu do svého normálu. Trh s pozemky se v prvním březnovém týdnu vrátil z 80% ke svému optimu a k 11.březnu se trh s nemovitostmi stáhl meziročně o 11%. Nicméně se jedná o zemi, která dokázala virus i obnovu průmyslu spustit velmi rychle.

Můžeme očekávat stejný průběh i u nás? Osobně si myslím, že nikoliv a že obnova zde potrvá daleko delší dobu.

Banky nyní drží tříměsíční ochranou ruku nad splátkami hypotéčních a spotřebitelských úvěrů, ale co se bude dít pak? V ,,bezstarostné době 2018-2019″ si mnoho klientů nabralo úvěry s vidinou jisté práce a nízkými úroky. Pokud se krize prohloubí, dotkne se určitě i mnohých z nich a prověří připravenost spotřebitelů a jejich finanční gramotnost i co se týče např. velikosti úspor.

Bohužel se pak stane to, že spousta lidí přijde o schopnost splácet vlastní hypotéky a přijdou na řadu spekulanti s realitami, kteří budou připraveni na tuto vzniklou situaci velmi rychle reagovat a nemovitosti dobře nakoupit.

Naopak pro nové zájemce na vlastní bydlení je to v příštích měsících určitá šance nakoupit za zajímavějších podmínek, než je tomu doposud. Ekonomiku to v tomto ohledu jednoznačně ,,uzdraví“ a ti, co si vlastní bydlení doposud nemohli dovolit mají šanci na nový začátek.

Majitelům nemovitostí, kteří nyní uvažují o prodeji a nebo vědí, že v následujících měsících by se mohli dostat do špatné finanční situace doporučuji nyní, dokud můžou, prodat své nemovitosti za dobrých finančních podmínek a nečekat do posledního okamžiku, kdy může dojít k velkému poklesu cen a i neschopnosti splácet své závazky.

 

fotograf mířící fotoaparátem směrem k vám

Práce profesionálního fotografa! (3.část)

By | Proces prodeje, Prodej | No Comments
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na co nabízet nádhernou nemovitost, kterou nedokážete pořádně nafotit?

Makléř není všeuměl a na inzerci se nedá šetřit, to platí zejména pro fotografie nabízené nemovitosti. Já osobně využívám na tuto práci svého profesionálního fotografa, který to nemá ,,jen“ jako koníčka, ale který tomu věnuje 100% svého času. Věřím, že málokdo dokáže nafotit nemovitost tak jako on.

Zdá se to jednoduché, ale právě on mi určuje, kdy se půjde fotit a v jakou hodinu jsou ty nejlepší podmínky. Dělá svoji práci tak, jak uzná za vhodné a do toho mu rozhodně ,,nekecám“ 🙂

 Můžete si myslet, že je to klamání lidí, že je vše nafocené, aby to vypadalo krásně, ale realita je jiná. Můj fotograf nepoužívá žádné fotomontáže, nic nezakrývá, jediné s čím si hraje, je světlo. Zájemci se přijdou podívat jen na to, co jim připadá pěkné a zajímavé. Takže pokud nechcete jít cenově nesmyslně dolů, tak je jedinou možností kvalitně připravená inzerce s dokonalými fotografiemi. Cenový rozdíl mezi dobře nafocenou nemovitostí a špatnou je propastný. Jedná se často o statisícové částky.

Nefotí na mobilní telefon a ani na nic podobného. Technika, kterou využívá, je v rámci statisíců, abychom Vám mohli nabídnout maximum a zachytit dokonale Vaši nemovitost.

Zabere to více času než cvaknout foťákem na mobilu, ale výsledek se vždy vyplatí.

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

mince a kalkulačka na stole

Jak určit prodejní cenu nemovitosti?

By | Prodej | No Comments

Určit cenu nemovitosti se může zdát jako úplná,, sranda“. Opak je však pravdou. Za nízkou cenu prodáte vždy a taky proděláte. Při příliš vysoké ceně nejenom že prodáváte často i roky, ale připravíte se tak o spoustu zájemců, kteří by o nemovitost mohli mít zájem. Často se pak stane, že kvůli přehnané cenovce lidé nemovitost prodají časem i pod cenou.

A proč? Protože lidé, kteří aktivně nemovitost hledají, se na Vaši nabídku podívají 1-2x a pak ztratí zájem. Pokud pak často zlevňujete, zájemci očekávají, že je s nemovitostí něco v nepořádku a můžou tak ztratit zájem úplně.

Nejčastější chybou lidí je, že svoji cenu určují podle souseda, který taky prodává anebo podle toho, jak nemovist prodala před půl rokem rodina od naproti.

Prodávající si musí uvědomit, že každá nemovitost je jedinečná a pokud se nejedná o developerský projekt, který kopíruje jeden a ten samý dům a stejně velký pozemek, tak se ceny značně liší.

I já beru v úvahu určitý průměr cen z okolí, ale jen jako počáteční číslo. Správný makléř by měl zahrnout do výpočtů, kolik se v dané lokalitě prodává podobných nemovitostí, jak dlouho se prodávají, jaké jsou na nemovitosti náklady na její provoz, občanskou vybavenost (školy, školky, obchody, lékař). Na menších vesnicích a městech musíte brát v potaz zaměstnanost. U pozemků se bere v potaz, jestli je zasíťovaný, případně jestli lze připojit na všechny sítě včetně kanalizace nebo do jaké míry je zastavitelný. Jaký typ domu se dá na tomto pozemku vystavět. Těch proměnných je opravdu hodně.

Velký rozdíl je i u cen bytů v osobním a družstevním vlastnictví. Často se i družstevní byt prodá za vyšší cenu, než ten v osobním vlastnictví. A to jednoduše kvůli tomu, že se vyhnete placení daně z nabytí. Samozřejmě vždy záleží i na možnostech pozdějšího převodu do osobního vlastnictví, případně jaká je ještě anuita ke splacení.

Atraktivitu nemovitosti určuje i orientace světových stran, možnost parkování, zda má dům či byt balkon/lodžii, samotné patro bytu, zda je v domě výtah a mnoho dalších faktorů….

Více než polovina nových majitelů celou nemovitost předělá podle svého. Je zbytečné před prodejem vynakládat velké finanční částky do rekonstrukce a nebo do kvalitního nábytku. Každý člověk má odlišný vkus a lidem je zpravidla jedno, že kuchyň stála tolik, kolik stála. Pro nové majitele nemusí mít takovou cenu a mají jinou představu o své vysněné kuchyni.

Setkal jsem se s případy, kdy prodávající investovali do nových podlah, které pak nový majitel nechal vytrhat a zvolil si úplně jiný druh. Nebo i do úpravy zahrady, ze které pak noví majitelé udělali parkovací stání.

Takže pokud přemýšlíte o prodeji a nevíte si s cenou rady, tak se na mne neváhejte nezávazně obrátit. Cenu Vám do 24h spočítám a pak je jen na Vás, jestli uskutečníte prodej prostřednictvím mě a nebo si pak vyberete jinou prodejní cestu.

levá část bytu před úpravou s gaučem, pravá část foto po úpravách s gaučem

Příprava nemovitosti! (2.část)

By | Proces prodeje, Prodej | 2 komentáře
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

V levé části můžete vidět byt před přípravou nemovitosti (foto od makléře). V pravé části foto po úpravě nemovitosti (vyfoceno fotografem ze správného úhlu).

Dnešní největší problém makléřů a celkově lidí, kteří si chtějí nemovitost prodat sami je samotná příprava. Protože většinou ty správné možné zájemce dokážete oslovit jen jednou, takže tenhle krok patří k nejdůležitějším a nelze podcenit!

Pokud nemovitost užíváte k vlastnímu bydlení, tak je jedinou možností všechny vaše věci před focením, videoprohlídkou a virtuální prohlídkou uklidit, přesunout a uložit tam, kde nebudou vidět. Lidé se nechtějí koukat na Vaše osobní věci. Každý máme odlišný vkus a svou vlastní představivost. Nemovitosti je potřeba doslova odosobnit.

Pokud nemovitost nepotřebujete využívat, tak tady začíná opravdová zábava 🙂

Veškeré Vaše osobní věci, které chcete, tak převezeme a pokud je nemáte kam dát, tak bezpečně uložíme. Věřte, že každý ze zájemců raději vidí vzdušné bílé pokoje, než hromady věcí a do očí bijící barvy.

Při svoji práci mám nasmlouvané stěhovací firmy, stavaře i malíře, kteří Vaši nemovitost připraví dokonale k našemu účelu.

,,Jak už jsem psal v předešlém článku, tak za tohle už nic neplatíte, vše je v rámci odměny“

Jakmile jsou tyto práce dokončeny, je nemovitost uklizena, takže není třeba, abyste před naší spoluprací pečlivě uklízeli. Jednoduše vše za Vás zařídíme.

“Spěch, rodina, práce, koníčky. Dnešní svět je jen o rychlosti.
Věnujte čas tomu, co děláte rádi. O ostatní při prodeji, nebo pronájmu se postarám já.”

Práce profesionálního fotografa! (3.část) 

 

levá část foto bytu před vystěhováním a úpravami a pravá část foto po úpravách s dekoracemi

Jak získat z nemovitosti MAXIMUM! (1.část)

By | Proces prodeje, Prodej | No Comments
Seznam dalších článků: 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na  fotce v levé části můžete vidět nemovitost, před tím než ji připravíme (foceno makléřem) a poté (foceno fotografem, který dokáže vystihnou ten správný úhel). Majitelé měli požadavek na tento byt 1.300.000,- Byt se podařilo prodat prvnímu zájemci  a to za částku 1.850.000,- (navýšení v tomto případě bylo 550.000,-). 

 

Nedivím se lidem, že se snaží prodat nemovitost sami a ušetřit tak na prodeji přes realitní kancelář. Vždyť to, co se o realitních makléřích píše a mluví, není většinou nic pozitivního a jinak to nechodí ani v Pardubicích a v okolí, kde převážně působím.

V následujících týdnech Vám ukážu, jaká by měla být práce realitního makléře, co pro své klienty během prodeje dělám a není to pro zájemce ani okolí na první pohled vidět.

Základem je určit prodejní cenu nemovitosti. Klienti mají vždy už nějakou představu o ceně, která je většinou založena na cenách nemovitostí z jejich okolí. Moje práce je určit přesně cenu nemovitost v nejlepším případě zhodnotit natolik, že předčíme očekávání majitelů. Nejde to samozřejmě vždy, ale ve většině případů se to povede.

Provize realitních makléřů se zpravidla odvíjí v % z prodejní částky nemovitosti. Takže je to jednoduchá úměra. Když Vám vydělám víc peněz, tak i pro mě to znamená nějakou tu korunu navíc. V nejlepším případě i dobré reference a nové obchody.

Než začnu s klienty cokoli řešit, tak si stanovíme podmínky naší spolupráce. Zaměřuji se na kompletní servis. To znamená, že pro Vás udělám vše, co se týče prodeje, není potřeba abyste něco řešili Vy. Ať už se jedná o právní služby, advokántí úschovy, inzerci, energetické štítky, běhání po úřadech, přestěhování Vašich věcí, odvoz a zbavení se těch nepotřebných, vymalování, stavební práce, úklidu, kolaudace objektu a mnoho dalších služeb. Vše tohle pro Vás dělám já a lidé, kteří se mnou spolupracují.

A nic Vás tohle už nestojí, vše si domluvíme předem.

Za svoje peníze dostanete konečně maximum!

 

Článek č.2 (Příprava nemovitosti)