Category

Proces prodeje

muž se ženou se dohadují

Jak vybrat toho pravého nájemníka. ,,Spravedlnost nemá vždy zavázané oči.“

By | Proces prodeje

Pro ty co měli tu ,,šťastnou“ ruku a vybrali si dobrého nájemníka, nebo nájemníky pro svoji nemovitost tak gratuluji. Skutečnost, se kterou se často setkávám je většinou odlišná a ne tak zářivá, jak si většina lidí milně myslí.

Pronajímat nemovitost je stále složitější a nejenom kvůli ne tak úplně spravedlivém právním pravidlům ve vztahu pronajímatel-nájemce, ale i kvůli dnes už rozsáhlé sítě ,,nepoctivých“ nájemníků, kteří se stěhují z nemovitosti do nemovitosti, spoléhají na důvěřivost pronajímatelů a ti se tak velmi často spálí.

Málo který pronajímatel, který koupí, zdědí a nebo jinak způsobem získá nemovitost, která má sloužit k nájmům a výdělku dalších peněz si více prověřuje nového nájemníka. Většinou pronajímatel spěchá, aby byla nemovitost rychle obsazená a přinášela nějaký zisk. Samozřejmě tak to i často může být, ale i dost často se pronájem stává pro pronajímatele doslova noční můrou.

 

Při nájmu Vaší nemovitosti Vám podle práva stačí pouze ústní forma v případě pozemků, nebo prostor sloužících pro podnikání. Většin pronajímatelů naštěstí volí tu písemnou. Ale i ta Vás nedokáže na 100 % ochránit před neplněním závazků, jak z jedné, tak druhé strany. Pro ,,bytovou“ nájemní smlouvu se vyžaduje dle občanského zákoníku písemná forma.

 

Nájem nám právo vykládá jako vztah k věci individuálně určené a nájem je vždy úplatný. Úplatou však není myšlena vždy peněžitá částka, může se například jednat i o protislužby nebo i zboží atd… nájem je také dočasný, právo dočasnosti je bráno tak, že se jedná o dobu kratší než je lidský život (maximálně 99let). Dalším znakem pronájmu je, že nájemník nemusí investovat do užívané nemovitosti – to však neplatí o běžné údržby, kdy se jedná o opravy malého charakteru do 100kč/m2(například utržené splachovadlo na toaletě – jedná se o často používanou věc v bytě a opravu malého charakteru). Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu, tak aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit.

 

Jsou situace, kdy může být ale oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně, nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

 

Zajímavost: rozdíl je i v pojmech jako bytová jednotkaa ubytovací jednotka. Bytová jednotka je určena k trvalému bydlení. Ubytovací jednotka složí k přechodnému bydlení, na které nejsou právně kladeny takové nároky – může mít například spaní ve stejné místnosti jako vaření, může i nacházet na hlučnějším místě anebo může být vystavena vyšší prašnosti.

Právo na bydlení je deklarováno dle občanského zákoníku (jedno z prvků osobního štěstí člověka). A chrání především nájemce.

Spočítejte si skutečnou výši nájmu pro Vaši nemovitost – nezávazně a ZDARMA.

muž se ženou se dohadují

Prohlídky a komunikace se zájemci! (7.část)

By | Proces prodeje, Prodej

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6. Inzerce, marketing, propagace!

Než je inzerát s nemovitostí spuštěn ,,veřejně“, tak ji rozesílám zájemcům ze své databáze. Jedná se převážně o zájemce, kteří už na podobné nemovitosti byli a buď si nevybrali anebo ji nakonec neměli možnost koupit, např. kvůli většímu počtu zájemců. V databázi jsou i lidé, kteří posílají sami poptávky na nemovitosti tak, aby zvýšili svou šanci před ostatními a hledání tak uspíšili.

Často se stává, že se zájemce vybere už z těchto lidí a inzerce se vůbec ,,veřejně“ nespouští. Pokud se zájemce z vlastní databáze nenajde, tak inzerát spouštíme veřejně na hlavní realitní portály a je i spuštěna reklama na sociálních sítích.

Prohlídky jsou plánovány podle počtu zájemců. V případě, že prodávám nemovitost v částkách 10 milionů a více, jsou většinou zájemci zváni samostatně. Zájemců o tyto nemovitosti není samozřejmě tolik jako v případě nemovitostí do částek 3-5 milionů korun, kde jsou prohlídky prováděny několikrát do týdne (pokud je to u nemovitosti možné). Některé nemovitosti jsou neobydlené, takže tu prohlídky nepředstavují žádný problém. Pokud v nemovitosti žijí majitelé a nebo nájemníci, tak jsou veškeré termíny konzultovány předem. Z vlastní zkušenosti nedělám hromadné prohlídky, klienti jsou zváni s určitým rozestupem v závislosti na velikosti nemovitosti. U bytů to bývá po cca 30 minutách a u domů například až po hodině.

V případě nájmů jsou převážně prohlídky rychlejší. Zde je zkoumán byt z pohledu nájemce, ale především je prověřován samotný nájemník, kde je hlavním měřítkem platební schopnost nájemníka (více v článku – Jak vybrat toho pravého nájemníka). Snažím se, aby si zájemci mohli nemovitost dostatečně prohlédnout a nemuseli nikam spěchat. Na nemovitosti je většinou přítomen i kolega z financí, který na požádání dokáže klientům dát veškeré informace k financování a dokáže jim i se samotným financováním pomoci.

Na prohlídce si může klient prohlédnout jak samotný objekt, tak i dokumentaci. V případě některých nemovitostí nechávám vytvářet i vizualizace, kde dokážeme zájemcům ukázat, jak by mohla nemovitost po dokončení vypadat.

Poté už to je jen na samotných zájemcích, jak se rozhodnou.

 

Inzerce, marketing, propagace! (6.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Už odezněla doba inzerce nemovitostí v novinách anebo dokonce vyvěšování inzerátů na inzertních tabulích a nástěnkách.  V době internetu tyhle média už postrádají sílu, pružnost a zájemcům nenabízí podstatě žádné plusy.

 

Inzertních portálů je spousta, ale těch co dokáží zpropagovat dostatečně Vaši nemovitost je opravdu jen pár včetně největší sociální síti facebooku.

 

Každý inzerát, který připravuji má za účel oslovit požadovanou skupinu lidí. Jiná inzerce je pro komerční nemovitosti, pozemky, domy i byty. Dnes už se nezaměřujeme na oslovení všech lidí, ale je to podstatě věda, která počítá s tím pro kolik je nemovitost určena lidí, jestli je to nemovitost pro rodiny anebo pro jednotlivce, jak daleko se nachází od škol, co okolí nabízí a mnoho dalších faktorů, které mají na zájemce vliv.

 

Cílím reklamu na konkrétní lokality a využívám u toho i databázi klientů, kteří hledají stejné anebo podobné nemovitosti. Pokud je to možné, tak využívám bannery, reklamní cedule a reklamní plochy, které mají zviditelnit nabízenou nemovitost oproti ostatním nemovitostem v okolí.

kamera s gimbalem a dronem na silnici

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou! (5.část)

By | Proces prodeje, Prodej

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou!

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumenty včetně energetického štítku a skryté vady  6.Inzerce, marketing a propagace

Obchodování s nemovitostmi se mění obrovskou rychlostí. Jak přístup lidí, tak především technologie, která nám to umožňuje.

K tomu, abych Vám mohl poskytnout MAXIMUM a Vaši nemovitost dokonale zpropagovat, využívám tu nejkvalitnější techniku v zaznamenávání nemovitostí, která existuje.

Ať se jedná o matterport, který naskenuje celou Vaši nemovitost a klienti si mohou Vaši nemovitost projít v pohodlí a v dnešní době i v bezpečí svého domova. Tu pravou podobu matterportu a dokonalou představu Vaší nemovitosti, jim můžeme zpestřit například pomocí 3D brýlí.

Nebo Vám nabídnu pohled na Váš dům či pozemek s ptačí perspektivy díky nejmodernějším dronům na trhu s certifikovaným pilototem k tomuto účelu.

A nebo Vám nabídnu klasiku ve formě video prohlídky, kde nejenom představím Vaši nemovitost, ale vystihneme i její přednosti v okolí.

Jednoduše nemusíte mít obavy z toho, že Vaše nemovitost bude málo vidět. Uděláme vše, aby zájemce ohromila.

Co víc k tomu říct, čas na nikoho nečeká a já se svým týmem statečně kráčíme vedle něj.

Inzerce, marjeting a propagace! (6.část)

rozpadající se dřevěný dům

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Před samotnou přípravou, plánováním inzerce a psaním textů si zařizuji veškerou možnou dokumentaci ke konkrétní nemovitosti. Veškeré materiály si zařizuji sám tak, aby byl prodávající maximálně ochráněn a kupující dokonale informován o veškerých skutečnostech dané nemovitosti.

Moje práce nekončí návštěvou katastrálního a nebo stavebního úřadu, ale získávám informace ze všech možných zdrojů.

Čím více informací dokážu kupujícím předat, tím je pro ně snadnější se rozhodnout. Zájemcům je potřeba říkat veškeré informace a to pravdivě! Díky tomu, že klienty informuji o nemovitosti na 100%, tak Vás chráním například i proti ,,reklamacím“ což může být v obchodování v nemovitostech skrytá vada (pokud není kupující prokazatelně informován o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti a prokáže se tzv. skrytá vada, může si nárokovat odstranění této vady, fin. kompenzaci a v nejhorším případě i odstoupení od KS i roky po uskutečnění prodeje a navrácení kupní ceny).

Nedílnou součástí prodeje nemovitosti (krom pozemku a některých výjimek) je předání kupujícímu před podepsáním KS ENERGETICKÝ ŠTÍTEK (PENB), který dokazuje energetickou náročnost nemovitosti. Jedná se v dnešní době o nedílnou součást prodeje a při jejím nedodržení hrozí prodávajícímu pokuta (50 – 100 000 Kč u fyzických osob a 200 000 u právnických osob). Nezapomeňte, že i energetické štítky mají určitou platnost, která je 10 let.

Energetický štítek mají moji klienti při prodeji ZDARMA!

fotograf mířící fotoaparátem směrem k vám

Práce profesionálního fotografa! (3.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na co nabízet nádhernou nemovitost, kterou nedokážete pořádně nafotit?

Makléř není všeuměl a na inzerci se nedá šetřit, to platí zejména pro fotografie nabízené nemovitosti. Já osobně využívám na tuto práci svého profesionálního fotografa, který to nemá ,,jen“ jako koníčka, ale který tomu věnuje 100% svého času. Věřím, že málokdo dokáže nafotit nemovitost tak jako on.

Zdá se to jednoduché, ale právě on mi určuje, kdy se půjde fotit a v jakou hodinu jsou ty nejlepší podmínky. Dělá svoji práci tak, jak uzná za vhodné a do toho mu rozhodně ,,nekecám“ 🙂

 Můžete si myslet, že je to klamání lidí, že je vše nafocené, aby to vypadalo krásně, ale realita je jiná. Můj fotograf nepoužívá žádné fotomontáže, nic nezakrývá, jediné s čím si hraje, je světlo. Zájemci se přijdou podívat jen na to, co jim připadá pěkné a zajímavé. Takže pokud nechcete jít cenově nesmyslně dolů, tak je jedinou možností kvalitně připravená inzerce s dokonalými fotografiemi. Cenový rozdíl mezi dobře nafocenou nemovitostí a špatnou je propastný. Jedná se často o statisícové částky.

Nefotí na mobilní telefon a ani na nic podobného. Technika, kterou využívá, je v rámci statisíců, abychom Vám mohli nabídnout maximum a zachytit dokonale Vaši nemovitost.

Zabere to více času než cvaknout foťákem na mobilu, ale výsledek se vždy vyplatí.

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

levá část bytu před úpravou s gaučem, pravá část foto po úpravách s gaučem

Příprava nemovitosti! (2.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

V levé části můžete vidět byt před přípravou nemovitosti (foto od makléře). V pravé části foto po úpravě nemovitosti (vyfoceno fotografem ze správného úhlu).

Dnešní největší problém makléřů a celkově lidí, kteří si chtějí nemovitost prodat sami je samotná příprava. Protože většinou ty správné možné zájemce dokážete oslovit jen jednou, takže tenhle krok patří k nejdůležitějším a nelze podcenit!

Pokud nemovitost užíváte k vlastnímu bydlení, tak je jedinou možností všechny vaše věci před focením, videoprohlídkou a virtuální prohlídkou uklidit, přesunout a uložit tam, kde nebudou vidět. Lidé se nechtějí koukat na Vaše osobní věci. Každý máme odlišný vkus a svou vlastní představivost. Nemovitosti je potřeba doslova odosobnit.

Pokud nemovitost nepotřebujete využívat, tak tady začíná opravdová zábava 🙂

Veškeré Vaše osobní věci, které chcete, tak převezeme a pokud je nemáte kam dát, tak bezpečně uložíme. Věřte, že každý ze zájemců raději vidí vzdušné bílé pokoje, než hromady věcí a do očí bijící barvy.

Při svoji práci mám nasmlouvané stěhovací firmy, stavaře i malíře, kteří Vaši nemovitost připraví dokonale k našemu účelu.

,,Jak už jsem psal v předešlém článku, tak za tohle už nic neplatíte, vše je v rámci odměny“

Jakmile jsou tyto práce dokončeny, je nemovitost uklizena, takže není třeba, abyste před naší spoluprací pečlivě uklízeli. Jednoduše vše za Vás zařídíme.

“Spěch, rodina, práce, koníčky. Dnešní svět je jen o rychlosti.
Věnujte čas tomu, co děláte rádi. O ostatní při prodeji, nebo pronájmu se postarám já.”

Práce profesionálního fotografa! (3.část) 

 

levá část foto bytu před vystěhováním a úpravami a pravá část foto po úpravách s dekoracemi

Jak získat z nemovitosti MAXIMUM! (1.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na  fotce v levé části můžete vidět nemovitost, před tím než ji připravíme (foceno makléřem) a poté (foceno fotografem, který dokáže vystihnou ten správný úhel). Majitelé měli požadavek na tento byt 1.300.000,- Byt se podařilo prodat prvnímu zájemci  a to za částku 1.850.000,- (navýšení v tomto případě bylo 550.000,-). 

 

Nedivím se lidem, že se snaží prodat nemovitost sami a ušetřit tak na prodeji přes realitní kancelář. Vždyť to, co se o realitních makléřích píše a mluví, není většinou nic pozitivního a jinak to nechodí ani v Pardubicích a v okolí, kde převážně působím.

V následujících týdnech Vám ukážu, jaká by měla být práce realitního makléře, co pro své klienty během prodeje dělám a není to pro zájemce ani okolí na první pohled vidět.

Základem je určit prodejní cenu nemovitosti. Klienti mají vždy už nějakou představu o ceně, která je většinou založena na cenách nemovitostí z jejich okolí. Moje práce je určit přesně cenu nemovitost v nejlepším případě zhodnotit natolik, že předčíme očekávání majitelů. Nejde to samozřejmě vždy, ale ve většině případů se to povede.

Provize realitních makléřů se zpravidla odvíjí v % z prodejní částky nemovitosti. Takže je to jednoduchá úměra. Když Vám vydělám víc peněz, tak i pro mě to znamená nějakou tu korunu navíc. V nejlepším případě i dobré reference a nové obchody.

Než začnu s klienty cokoli řešit, tak si stanovíme podmínky naší spolupráce. Zaměřuji se na kompletní servis. To znamená, že pro Vás udělám vše, co se týče prodeje, není potřeba abyste něco řešili Vy. Ať už se jedná o právní služby, advokántí úschovy, inzerci, energetické štítky, běhání po úřadech, přestěhování Vašich věcí, odvoz a zbavení se těch nepotřebných, vymalování, stavební práce, úklidu, kolaudace objektu a mnoho dalších služeb. Vše tohle pro Vás dělám já a lidé, kteří se mnou spolupracují.

A nic Vás tohle už nestojí, vše si domluvíme předem.

Za svoje peníze dostanete konečně maximum!

 

Článek č.2 (Příprava nemovitosti)

Online odhad

 tržní ceny nemovitosti

Zdeněk Alinč | 775 448 133‬ | zdenek.alinc@hmct.cz

Uvažujete o prodeji nemovitost a nejste si jisti s učením ceny? 

 

Začněte tím správným krokem.

Spočítejte si nezávazně a ZDARMA tržní cenu Vaší nemovitosti.

 

5let     prodávám nemovitosti

200+   zobchodovaných