muž se ženou se dohadují

Jak vybrat toho pravého nájemníka. ,,Spravedlnost nemá vždy zavázané oči.“

By | Proces prodeje

Pro ty co měli tu ,,šťastnou“ ruku a vybrali si dobrého nájemníka, nebo nájemníky pro svoji nemovitost tak gratuluji. Skutečnost, se kterou se často setkávám je většinou odlišná a ne tak zářivá, jak si většina lidí milně myslí.

Pronajímat nemovitost je stále složitější a nejenom kvůli ne tak úplně spravedlivém právním pravidlům ve vztahu pronajímatel-nájemce, ale i kvůli dnes už rozsáhlé sítě ,,nepoctivých“ nájemníků, kteří se stěhují z nemovitosti do nemovitosti, spoléhají na důvěřivost pronajímatelů a ti se tak velmi často spálí.

Málo který pronajímatel, který koupí, zdědí a nebo jinak způsobem získá nemovitost, která má sloužit k nájmům a výdělku dalších peněz si více prověřuje nového nájemníka. Většinou pronajímatel spěchá, aby byla nemovitost rychle obsazená a přinášela nějaký zisk. Samozřejmě tak to i často může být, ale i dost často se pronájem stává pro pronajímatele doslova noční můrou.

 

Při nájmu Vaší nemovitosti Vám podle práva stačí pouze ústní forma v případě pozemků, nebo prostor sloužících pro podnikání. Většin pronajímatelů naštěstí volí tu písemnou. Ale i ta Vás nedokáže na 100 % ochránit před neplněním závazků, jak z jedné, tak druhé strany. Pro ,,bytovou“ nájemní smlouvu se vyžaduje dle občanského zákoníku písemná forma.

 

Nájem nám právo vykládá jako vztah k věci individuálně určené a nájem je vždy úplatný. Úplatou však není myšlena vždy peněžitá částka, může se například jednat i o protislužby nebo i zboží atd… nájem je také dočasný, právo dočasnosti je bráno tak, že se jedná o dobu kratší než je lidský život (maximálně 99let). Dalším znakem pronájmu je, že nájemník nemusí investovat do užívané nemovitosti – to však neplatí o běžné údržby, kdy se jedná o opravy malého charakteru do 100kč/m2(například utržené splachovadlo na toaletě – jedná se o často používanou věc v bytě a opravu malého charakteru). Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu, tak aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit.

 

Jsou situace, kdy může být ale oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně, nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

 

Zajímavost: rozdíl je i v pojmech jako bytová jednotkaa ubytovací jednotka. Bytová jednotka je určena k trvalému bydlení. Ubytovací jednotka složí k přechodnému bydlení, na které nejsou právně kladeny takové nároky – může mít například spaní ve stejné místnosti jako vaření, může i nacházet na hlučnějším místě anebo může být vystavena vyšší prašnosti.

Právo na bydlení je deklarováno dle občanského zákoníku (jedno z prvků osobního štěstí člověka). A chrání především nájemce.

Spočítejte si skutečnou výši nájmu pro Vaši nemovitost – nezávazně a ZDARMA.

Energie – přepsat na nájemce, nebo nepřepsat?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti

Přečtěte si další články k tématu: Zvyšování nájemného a co s neplatiči , Drobné opravy a mazlíčci v nemovitosti 

 

Jednou z důležitých věcí, při obsazování nájemníků do nemovitosti je mít vyřešenou otázku o energiích.

Pronajímatel má pouze dvě možnosti. První volbou je přepsat energie na nájemce a v nejhorším případě riskovat odmontování elektroměru, případně i plynoměru, pokud nájemník za komodity přestane platit. Pokud k této nepříjemné záležitosti dojde, tak Vás čeká pro zpětné přihlášení komunikace s vlastníkem sítí pro tyto komodity a následné čekání, což znemožňuje v daný čas byt pronajímat a tedy i značný finanční výpadek v některých případech i měsíc. Nemluvě o tom, že před novým zapojením plynoměru bude nemovitost vyžadovat návštěvu technika a revizi na plyn, což obnáší další finanční náklady a starosti.

Druhá varianta je nechat energie na majitele nemovitosti (pronajímatele) a nájemce bude hradit společně s nájmem i náklady na energie. Tato varianta je vhodná za předpokladu, že máte od nájemce složenou dostatečně velkou vratnou kauci, která pokryje případné nedoplatky za tyto komodity, protože vždy existuje riziko, že nájemce byt opustí, bez toho aby tento závazek dorovnal.

Není žádný 100% způsob, kdy by byl pronajímatel úplně uchráněn od těchto starostí. První možnost má výhodu v tom, že případné nedoplatky jdou vždy za nájemníkem. Druhá varianta je, že nehrozí odmontování elektroměru a plynoměru kvůli neplacení, ze strany nájemce.

Já osobně nejčastěji využívám a doporučuji variantu první. Tedy přepis elektřiny a plynu na nájemce. Je tu samozřejmě riziko neplacení závazků za tyto služby, ale i tak je to často menší finanční ztráta, než řešit nedoplatky za energie a pokud se s nájemcem nedohodnete, tak tyto nedoplatky jdou za jeho osobou, a ne za pronajímatelem.

Spočítejte si skutečnou výši nájmu pro Vaši nemovitost – nezávazně a ZDARMA.

bezradný muž

Zvyšování nájemného a co s neplatiči – jak to ve skutečnosti je?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti

Přečtěte si i další článek k tématu: Drobné opravy a mazlíčci v nemovitosti

Pro ty co měli tu ,,šťastnou“ ruku a vybrali si dobrého nájemníka, nebo nájemníky pro svoji nemovitost tak gratuluji. Skutečnost, se kterou se často setkávám je většinou odlišná a ne tak zářivá, jak si většina lidí mylně myslí.

Pronajímat nemovitost je stále složitější a nejenom kvůli ne tak úplně spravedlivém právním pravidlům ve vztahu pronajímatel-nájemce, ale i kvůli dnes už rozsáhlé sítě ,,nepoctivých“ nájemníků, kteří se stěhují z nemovitosti do nemovitosti, spoléhají na důvěřivost pronajímatelů a ti se tak velmi často spálí.

Málo který pronajímatel, který koupí, zdědí a nebo jinak způsobem získá nemovitost, která má sloužit k nájmům a výdělku dalších peněz si více prověřuje nového nájemníka. Většinou pronajímatel spěchá, aby byla nemovitost rychle obsazená a přinášela nějaký zisk. Samozřejmě tak to i často může být, ale i dost často se pronájem stává pro pronajímatele doslova noční můrou.

 

Zvyšování nájemného

Zvyšování nájemného má vždy určitá pravidla, která není možné obejít. Asi to nejzákladnější je, že písemný návrh na zvýšení nájemného může podat pronajímatel nejdříve rok od posledního zvýšení nájemného a zvýšení nesmí během posledních tří let přesáhnout hranici 20%.

Dále je možné navyšovat nájem díky inflaci a využít ve smlouvě ,,inflační doložku“ nájemné pak může být pravidelně navyšováno dle míry inflace, ale pouze 1x do roka (nejčastěji k 1.lednu a nebo výročí nájemní smlouvy).

,,Nejpodstatnější je pro pronajímatele vybrat toho správného nájemníka a nastavit podmínky a nájem od samotného počátku.“

 

Co s neplatícím nájemcem?

A co když nájemce dluží peníze za nájem? Právo je v tomto případě prakticky bezzubé. Pokud se nájemce rozhodne, že Vám nezaplatí a ani se nevystěhuje, dostáváte se do patové situace. Policie je jednoduše násilím vystěhovat nemůže a soudy jsou v tomto případě víc než pomalé.

Jedna z možností je v případě vzniku (prokazatelného dluhu) může pronajímatel využít zadržovacího práva– při které můžete zadržet movité věci nájemníka k zaplacení jeho pohledávek (TV,PC a další). Nájemník Vám, ale musí umožnit vstup do předmětu nájmu. Pronajímatel nesmí například vstoupit do bytu, když bude nájemce v práci. Zadržovací právo může pronajímatel vykonat za předpokladu, že mu je ze strany nájemce oznámeno, že dluh nehodlá uhradit (nejlépe písemnou formou). Zadržovací právo je jednou z extrémních možností, pro uhrazení dlužného nájemného, které nese i pro pronajímatele určitá rizika na nepříjemnosti.

Zajímavost: V případě zadržovacího práva se může stát, že zadržíte majetek někoho jiného (majetek, který se nachází v bytě) majetek družky, návštěvy atd… I tento majetek můžete použít k zadržení.

 

Samozřejmě se může i tato situace někdy stát. Pro své klienty řeším tuto situace já, tak aby nájemce byl co možná nejdříve z nemovitosti vystěhován a pronajímaná nemovitost zase svému majiteli co nejdříve přinášela požadovaný zisk.

Spočítejte si skutečnou výši nájmu pro Vaši nemovitost – nezávazně a ZDARMA.

nářadí - kladivo,šroubovák,kleště

Drobné opravy a mazlíčci v nemovitosti – jak to ve skutečnosti je?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti

Přečtěte si i další článek k tématu: Zvyšování nájemného a co s neplatiči?

Kdo hradí opravy v pronajímané nemovitosti? 

Velmi často se mě pronajímatelé ptají, jak to vlastně chodí s opravami v bytech, které pronajímají. Co mají za povinnost hradit oni a zda jsou opravy, které si má hradit sám jejich nájemce. Ve zkratce jsem Vám tu popsal, jak to ve skutečnosti je a jaké opravy by měl hradit pronajímatel a jaké jejich nájemník/ni.

Často si nájemníci myslí, že za opravy v pronajaté nemovitosti nic neplatí, opak je však pravdou. Nájemce má povinnost si běžné opravy malého charakteru hradit ze svého. Výše těchto drobných oprav je stanovena velikostí bytu a limitem 100kč/m2. Jedná se o opravy, které vznikají běžným používáním bytu např.: utržené splachovadlo na toaletě.

Jsou situace, kdy může být i větší oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně, nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu, tak aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit. Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

 

Mazlíčci 

A co mazlíčci, můžete je ve Vaší nemovitosti zakázat chovat a nebo ne? Co když si ho tam pořídí nájemník bez Vašeho souhlasu, máte právo ho v takovém případě vyhodit z nemovitosti?

Podle zákona má nájemce bytu na svého zvířecího druha nárok, není možné mu toto konání zakazovat v případě, že zvíře nenarušuje komfort ostatních obyvatel v domě (například neúnosným zápachem, není agresivní vůči ostatním obyvatelům domu atd…) Anebo se nejedná o zvíře, které se k chovu v takových prostorech nehodí.

Naprostá většina pronajímatelů si ve svých nemovitostech zvíře nepřeje. Mají obavy, že zvíře nemovitost a její vybavení poškodí a jedná se o atribut, který často i dobrého nájemce vyřadí z bližšího výběru. Každý pronajímatel má právo se rozhodnout, zda nájemce s mazlíčkem do nemovitosti vezme. Komplikovanější je to tehdy, když si nájemce zvíře pořídí mazlíčka až po nástupu do nájmu, vis. výše.

,,Pronajímatel má také zákonné právo na zvýšení nákladů na údržbu domu, který chov tohoto zvířete vyvolá.“

muž se ženou se dohadují

Prohlídky a komunikace se zájemci! (7.část)

By | Proces prodeje, Prodej

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6. Inzerce, marketing, propagace!

Než je inzerát s nemovitostí spuštěn ,,veřejně“, tak ji rozesílám zájemcům ze své databáze. Jedná se převážně o zájemce, kteří už na podobné nemovitosti byli a buď si nevybrali anebo ji nakonec neměli možnost koupit, např. kvůli většímu počtu zájemců. V databázi jsou i lidé, kteří posílají sami poptávky na nemovitosti tak, aby zvýšili svou šanci před ostatními a hledání tak uspíšili.

Často se stává, že se zájemce vybere už z těchto lidí a inzerce se vůbec ,,veřejně“ nespouští. Pokud se zájemce z vlastní databáze nenajde, tak inzerát spouštíme veřejně na hlavní realitní portály a je i spuštěna reklama na sociálních sítích.

Prohlídky jsou plánovány podle počtu zájemců. V případě, že prodávám nemovitost v částkách 10 milionů a více, jsou většinou zájemci zváni samostatně. Zájemců o tyto nemovitosti není samozřejmě tolik jako v případě nemovitostí do částek 3-5 milionů korun, kde jsou prohlídky prováděny několikrát do týdne (pokud je to u nemovitosti možné). Některé nemovitosti jsou neobydlené, takže tu prohlídky nepředstavují žádný problém. Pokud v nemovitosti žijí majitelé a nebo nájemníci, tak jsou veškeré termíny konzultovány předem. Z vlastní zkušenosti nedělám hromadné prohlídky, klienti jsou zváni s určitým rozestupem v závislosti na velikosti nemovitosti. U bytů to bývá po cca 30 minutách a u domů například až po hodině.

V případě nájmů jsou převážně prohlídky rychlejší. Zde je zkoumán byt z pohledu nájemce, ale především je prověřován samotný nájemník, kde je hlavním měřítkem platební schopnost nájemníka (více v článku – Jak vybrat toho pravého nájemníka). Snažím se, aby si zájemci mohli nemovitost dostatečně prohlédnout a nemuseli nikam spěchat. Na nemovitosti je většinou přítomen i kolega z financí, který na požádání dokáže klientům dát veškeré informace k financování a dokáže jim i se samotným financováním pomoci.

Na prohlídce si může klient prohlédnout jak samotný objekt, tak i dokumentaci. V případě některých nemovitostí nechávám vytvářet i vizualizace, kde dokážeme zájemcům ukázat, jak by mohla nemovitost po dokončení vypadat.

Poté už to je jen na samotných zájemcích, jak se rozhodnou.

 

Inzerce, marketing, propagace! (6.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Už odezněla doba inzerce nemovitostí v novinách anebo dokonce vyvěšování inzerátů na inzertních tabulích a nástěnkách.  V době internetu tyhle média už postrádají sílu, pružnost a zájemcům nenabízí podstatě žádné plusy.

 

Inzertních portálů je spousta, ale těch co dokáží zpropagovat dostatečně Vaši nemovitost je opravdu jen pár včetně největší sociální síti facebooku.

 

Každý inzerát, který připravuji má za účel oslovit požadovanou skupinu lidí. Jiná inzerce je pro komerční nemovitosti, pozemky, domy i byty. Dnes už se nezaměřujeme na oslovení všech lidí, ale je to podstatě věda, která počítá s tím pro kolik je nemovitost určena lidí, jestli je to nemovitost pro rodiny anebo pro jednotlivce, jak daleko se nachází od škol, co okolí nabízí a mnoho dalších faktorů, které mají na zájemce vliv.

 

Cílím reklamu na konkrétní lokality a využívám u toho i databázi klientů, kteří hledají stejné anebo podobné nemovitosti. Pokud je to možné, tak využívám bannery, reklamní cedule a reklamní plochy, které mají zviditelnit nabízenou nemovitost oproti ostatním nemovitostem v okolí.

kamera s gimbalem a dronem na silnici

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou! (5.část)

By | Proces prodeje, Prodej

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou!

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumenty včetně energetického štítku a skryté vady  6.Inzerce, marketing a propagace

Obchodování s nemovitostmi se mění obrovskou rychlostí. Jak přístup lidí, tak především technologie, která nám to umožňuje.

K tomu, abych Vám mohl poskytnout MAXIMUM a Vaši nemovitost dokonale zpropagovat, využívám tu nejkvalitnější techniku v zaznamenávání nemovitostí, která existuje.

Ať se jedná o matterport, který naskenuje celou Vaši nemovitost a klienti si mohou Vaši nemovitost projít v pohodlí a v dnešní době i v bezpečí svého domova. Tu pravou podobu matterportu a dokonalou představu Vaší nemovitosti, jim můžeme zpestřit například pomocí 3D brýlí.

Nebo Vám nabídnu pohled na Váš dům či pozemek s ptačí perspektivy díky nejmodernějším dronům na trhu s certifikovaným pilototem k tomuto účelu.

A nebo Vám nabídnu klasiku ve formě video prohlídky, kde nejenom představím Vaši nemovitost, ale vystihneme i její přednosti v okolí.

Jednoduše nemusíte mít obavy z toho, že Vaše nemovitost bude málo vidět. Uděláme vše, aby zájemce ohromila.

Co víc k tomu říct, čas na nikoho nečeká a já se svým týmem statečně kráčíme vedle něj.

Inzerce, marjeting a propagace! (6.část)

skrytá tvář za dřevěnou stěnou

Skryté vady

By | Prodej

Skryté vady jsou faktické závady na nemovitosti, které kupující strana nemohla sama rozpoznat při běžné prohlídce stavby.

Prodávající strana nese odpovědnost za skryté vady ve vztahu ke stavbě spojené se zemí pevným základem, a to po dobu 5let od jejího nabytí (lhůta 5let může být po dohodě stran počítána i od jiného data, než od přepsání nemovitosti). Například může být ve smlouvách ujednáno, že 5letá lhůta začne běžet až od určitého data.V praxi se tato dohoda může ujednat např. u srubových staveb, které si delší dobu sedají a vada by se mohla objevit, až déle.

Samozřejmě pokud jde o nápadnou vadu, která je vidět na první pohled, tak není tato vada postihnutelná a jde k tíži nabyvatele. V případě, že prodávající na vadu upozorní(prokazatelně), není už vada později vymahatelná.

Skryté vady se například týká situace, že strana kupující záměrně a lstivě vadu zastřela (například praskliny ve zdech, které mohou mít vliv na samotnou stavbu, vada střechy atd….). Za skrytou vadu je považována situace, kdy prodávající strana ujistila stranu kupující, že nemovitost vadu nemá a nebo, že je úplně bez vad. V těchto dvou případech nese prodávající strana odpovědnost i v případě, že vada byla zřejmá i před prodejem nemovitosti.

Pokud se skrytá vada na nemovitosti objeví, je nutné tuto vadu prodávající straně prokazatelně oznámit i s informacemi, jak se vada projevuje a kde se vyskytla.

V případě, že kupující přijdou a nebo oznámí vadu po 5leté lhůtě, není jim přiznáno plnění a 5leté lhůta je brána jako lhůta promlčecí.

V některých případech se strany můžou dohodnout na smluvním vyloučení odpovědnosti. Například v případě zděděné stavby, kde prodávající strana nemusí mít veškeré informace o jejím stavu. Pokud se tedy chce kupující vzdát svého práva, je nutné tuto dohodu uzavřít písemnou cestou. Je však otázka, zda by v případě sporu byla tato dohoda o vyloučení odpovědnosti na 100% platná, pokud by nebyla přesně definována.

V případě, že dojde na skrytou vadu, která je prokázána v platné lhůtě, může dojít ke třem způsobům vypořádání. A to odpovídající slevou, odstraněním vady a u neodstranitelných vad i odstoupením od kupní smlouvy.

 

Skrytou vadou myslíme vadu, která prokazatelně existovala ke dni, od které počala běžet zákonem stanovená lhůta.

 

 

 

 

rozpadající se dřevěný dům

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Před samotnou přípravou, plánováním inzerce a psaním textů si zařizuji veškerou možnou dokumentaci ke konkrétní nemovitosti. Veškeré materiály si zařizuji sám tak, aby byl prodávající maximálně ochráněn a kupující dokonale informován o veškerých skutečnostech dané nemovitosti.

Moje práce nekončí návštěvou katastrálního a nebo stavebního úřadu, ale získávám informace ze všech možných zdrojů.

Čím více informací dokážu kupujícím předat, tím je pro ně snadnější se rozhodnout. Zájemcům je potřeba říkat veškeré informace a to pravdivě! Díky tomu, že klienty informuji o nemovitosti na 100%, tak Vás chráním například i proti ,,reklamacím“ což může být v obchodování v nemovitostech skrytá vada (pokud není kupující prokazatelně informován o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti a prokáže se tzv. skrytá vada, může si nárokovat odstranění této vady, fin. kompenzaci a v nejhorším případě i odstoupení od KS i roky po uskutečnění prodeje a navrácení kupní ceny).

Nedílnou součástí prodeje nemovitosti (krom pozemku a některých výjimek) je předání kupujícímu před podepsáním KS ENERGETICKÝ ŠTÍTEK (PENB), který dokazuje energetickou náročnost nemovitosti. Jedná se v dnešní době o nedílnou součást prodeje a při jejím nedodržení hrozí prodávajícímu pokuta (50 – 100 000 Kč u fyzických osob a 200 000 u právnických osob). Nezapomeňte, že i energetické štítky mají určitou platnost, která je 10 let.

Energetický štítek mají moji klienti při prodeji ZDARMA!

Mona Lisa s rouškou a na ni dívající se žena v bíém tričku

Koronavirus v realitách – čas pro připravené!

By | Prodej, Zvláštnosti

Ať už se zdá, že tento virus přináší do celého světa jen zlo, tak některé segmenty včetně toho nemovitostního, bude bezesporu ,,uzdravovat“.

Poslední roky je trh s realitami doslova napnutý v základech. Ceny pozemků, bytů i domů se pro mnoho lidí staly doslova nedosažitelné. Zdravá ekonomika, nízká nezaměstnanost a touha lidí po vlastním bydlení vyhnala ceny nemovitostí do závratných výšek.

S příchodem této krize nikdo netuší, co se s nemovitostmi bude dít. Vše závisí na mnoha faktorech a době, kdy se ekonomika v ČR dokáže uzdravit. Už na začátku této krize začali být lidé více obezřetní a začali se bát větších závazků (jako jsou hypotéky nebo větší investice do nemovitostí).

Ty prozíravější příchod očekávali a někteří v něj doslova ,,doufali“. Trh s nemovitostmi se pro lidi, kteří se investováním do nich živí, stal už nezajímavý a rychlý zisk v tomto segmentu už nebyl téměř možný.

Trh s nemovitostmi v zahraničí, například v Číně, se uzdravil velmi rychle a vrací se pomalu do svého normálu. Trh s pozemky se v prvním březnovém týdnu vrátil z 80% ke svému optimu a k 11.březnu se trh s nemovitostmi stáhl meziročně o 11%. Nicméně se jedná o zemi, která dokázala virus i obnovu průmyslu spustit velmi rychle.

Můžeme očekávat stejný průběh i u nás? Osobně si myslím, že nikoliv a že obnova zde potrvá daleko delší dobu.

Banky nyní drží tříměsíční ochranou ruku nad splátkami hypotéčních a spotřebitelských úvěrů, ale co se bude dít pak? V ,,bezstarostné době 2018-2019″ si mnoho klientů nabralo úvěry s vidinou jisté práce a nízkými úroky. Pokud se krize prohloubí, dotkne se určitě i mnohých z nich a prověří připravenost spotřebitelů a jejich finanční gramotnost i co se týče např. velikosti úspor.

Bohužel se pak stane to, že spousta lidí přijde o schopnost splácet vlastní hypotéky a přijdou na řadu spekulanti s realitami, kteří budou připraveni na tuto vzniklou situaci velmi rychle reagovat a nemovitosti dobře nakoupit.

Naopak pro nové zájemce na vlastní bydlení je to v příštích měsících určitá šance nakoupit za zajímavějších podmínek, než je tomu doposud. Ekonomiku to v tomto ohledu jednoznačně ,,uzdraví“ a ti, co si vlastní bydlení doposud nemohli dovolit mají šanci na nový začátek.

Majitelům nemovitostí, kteří nyní uvažují o prodeji a nebo vědí, že v následujících měsících by se mohli dostat do špatné finanční situace doporučuji nyní, dokud můžou, prodat své nemovitosti za dobrých finančních podmínek a nečekat do posledního okamžiku, kdy může dojít k velkému poklesu cen a i neschopnosti splácet své závazky.

 

fotograf mířící fotoaparátem směrem k vám

Práce profesionálního fotografa! (3.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na co nabízet nádhernou nemovitost, kterou nedokážete pořádně nafotit?

Makléř není všeuměl a na inzerci se nedá šetřit, to platí zejména pro fotografie nabízené nemovitosti. Já osobně využívám na tuto práci svého profesionálního fotografa, který to nemá ,,jen“ jako koníčka, ale který tomu věnuje 100% svého času. Věřím, že málokdo dokáže nafotit nemovitost tak jako on.

Zdá se to jednoduché, ale právě on mi určuje, kdy se půjde fotit a v jakou hodinu jsou ty nejlepší podmínky. Dělá svoji práci tak, jak uzná za vhodné a do toho mu rozhodně ,,nekecám“ 🙂

 Můžete si myslet, že je to klamání lidí, že je vše nafocené, aby to vypadalo krásně, ale realita je jiná. Můj fotograf nepoužívá žádné fotomontáže, nic nezakrývá, jediné s čím si hraje, je světlo. Zájemci se přijdou podívat jen na to, co jim připadá pěkné a zajímavé. Takže pokud nechcete jít cenově nesmyslně dolů, tak je jedinou možností kvalitně připravená inzerce s dokonalými fotografiemi. Cenový rozdíl mezi dobře nafocenou nemovitostí a špatnou je propastný. Jedná se často o statisícové částky.

Nefotí na mobilní telefon a ani na nic podobného. Technika, kterou využívá, je v rámci statisíců, abychom Vám mohli nabídnout maximum a zachytit dokonale Vaši nemovitost.

Zabere to více času než cvaknout foťákem na mobilu, ale výsledek se vždy vyplatí.

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

mince a kalkulačka na stole

Jak určit prodejní cenu nemovitosti?

By | Prodej

Určit cenu nemovitosti se může zdát jako úplná,, sranda“. Opak je však pravdou. Za nízkou cenu prodáte vždy a taky proděláte. Při příliš vysoké ceně nejenom že prodáváte často i roky, ale připravíte se tak o spoustu zájemců, kteří by o nemovitost mohli mít zájem. Často se pak stane, že kvůli přehnané cenovce lidé nemovitost prodají časem i pod cenou.

A proč? Protože lidé, kteří aktivně nemovitost hledají, se na Vaši nabídku podívají 1-2x a pak ztratí zájem. Pokud pak často zlevňujete, zájemci očekávají, že je s nemovitostí něco v nepořádku a můžou tak ztratit zájem úplně.

Nejčastější chybou lidí je, že svoji cenu určují podle souseda, který taky prodává anebo podle toho, jak nemovist prodala před půl rokem rodina od naproti.

Prodávající si musí uvědomit, že každá nemovitost je jedinečná a pokud se nejedná o developerský projekt, který kopíruje jeden a ten samý dům a stejně velký pozemek, tak se ceny značně liší.

I já beru v úvahu určitý průměr cen z okolí, ale jen jako počáteční číslo. Správný makléř by měl zahrnout do výpočtů, kolik se v dané lokalitě prodává podobných nemovitostí, jak dlouho se prodávají, jaké jsou na nemovitosti náklady na její provoz, občanskou vybavenost (školy, školky, obchody, lékař). Na menších vesnicích a městech musíte brát v potaz zaměstnanost. U pozemků se bere v potaz, jestli je zasíťovaný, případně jestli lze připojit na všechny sítě včetně kanalizace nebo do jaké míry je zastavitelný. Jaký typ domu se dá na tomto pozemku vystavět. Těch proměnných je opravdu hodně.

Velký rozdíl je i u cen bytů v osobním a družstevním vlastnictví. Často se i družstevní byt prodá za vyšší cenu, než ten v osobním vlastnictví. A to jednoduše kvůli tomu, že se vyhnete placení daně z nabytí. Samozřejmě vždy záleží i na možnostech pozdějšího převodu do osobního vlastnictví, případně jaká je ještě anuita ke splacení.

Atraktivitu nemovitosti určuje i orientace světových stran, možnost parkování, zda má dům či byt balkon/lodžii, samotné patro bytu, zda je v domě výtah a mnoho dalších faktorů….

Více než polovina nových majitelů celou nemovitost předělá podle svého. Je zbytečné před prodejem vynakládat velké finanční částky do rekonstrukce a nebo do kvalitního nábytku. Každý člověk má odlišný vkus a lidem je zpravidla jedno, že kuchyň stála tolik, kolik stála. Pro nové majitele nemusí mít takovou cenu a mají jinou představu o své vysněné kuchyni.

Setkal jsem se s případy, kdy prodávající investovali do nových podlah, které pak nový majitel nechal vytrhat a zvolil si úplně jiný druh. Nebo i do úpravy zahrady, ze které pak noví majitelé udělali parkovací stání.

Takže pokud přemýšlíte o prodeji a nevíte si s cenou rady, tak se na mne neváhejte nezávazně obrátit. Cenu Vám do 24h spočítám a pak je jen na Vás, jestli uskutečníte prodej prostřednictvím mě a nebo si pak vyberete jinou prodejní cestu.

Spočítejte si skutečnou cenu Vaší nemovitosti – nezávazně a ZDARMA.

levá část bytu před úpravou s gaučem, pravá část foto po úpravách s gaučem

Příprava nemovitosti! (2.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

V levé části můžete vidět byt před přípravou nemovitosti (foto od makléře). V pravé části foto po úpravě nemovitosti (vyfoceno fotografem ze správného úhlu).

Dnešní největší problém makléřů a celkově lidí, kteří si chtějí nemovitost prodat sami je samotná příprava. Protože většinou ty správné možné zájemce dokážete oslovit jen jednou, takže tenhle krok patří k nejdůležitějším a nelze podcenit!

Pokud nemovitost užíváte k vlastnímu bydlení, tak je jedinou možností všechny vaše věci před focením, videoprohlídkou a virtuální prohlídkou uklidit, přesunout a uložit tam, kde nebudou vidět. Lidé se nechtějí koukat na Vaše osobní věci. Každý máme odlišný vkus a svou vlastní představivost. Nemovitosti je potřeba doslova odosobnit.

Pokud nemovitost nepotřebujete využívat, tak tady začíná opravdová zábava 🙂

Veškeré Vaše osobní věci, které chcete, tak převezeme a pokud je nemáte kam dát, tak bezpečně uložíme. Věřte, že každý ze zájemců raději vidí vzdušné bílé pokoje, než hromady věcí a do očí bijící barvy.

Při svoji práci mám nasmlouvané stěhovací firmy, stavaře i malíře, kteří Vaši nemovitost připraví dokonale k našemu účelu.

,,Jak už jsem psal v předešlém článku, tak za tohle už nic neplatíte, vše je v rámci odměny“

Jakmile jsou tyto práce dokončeny, je nemovitost uklizena, takže není třeba, abyste před naší spoluprací pečlivě uklízeli. Jednoduše vše za Vás zařídíme.

“Spěch, rodina, práce, koníčky. Dnešní svět je jen o rychlosti.
Věnujte čas tomu, co děláte rádi. O ostatní při prodeji, nebo pronájmu se postarám já.”

Práce profesionálního fotografa! (3.část) 

 

levá část foto bytu před vystěhováním a úpravami a pravá část foto po úpravách s dekoracemi

Jak získat z nemovitosti MAXIMUM! (1.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na  fotce v levé části můžete vidět nemovitost, před tím než ji připravíme (foceno makléřem) a poté (foceno fotografem, který dokáže vystihnou ten správný úhel). Majitelé měli požadavek na tento byt 1.300.000,- Byt se podařilo prodat prvnímu zájemci  a to za částku 1.850.000,- (navýšení v tomto případě bylo 550.000,-). 

 

Nedivím se lidem, že se snaží prodat nemovitost sami a ušetřit tak na prodeji přes realitní kancelář. Vždyť to, co se o realitních makléřích píše a mluví, není většinou nic pozitivního a jinak to nechodí ani v Pardubicích a v okolí, kde převážně působím.

V následujících týdnech Vám ukážu, jaká by měla být práce realitního makléře, co pro své klienty během prodeje dělám a není to pro zájemce ani okolí na první pohled vidět.

Základem je určit prodejní cenu nemovitosti. Klienti mají vždy už nějakou představu o ceně, která je většinou založena na cenách nemovitostí z jejich okolí. Moje práce je určit přesně cenu nemovitost v nejlepším případě zhodnotit natolik, že předčíme očekávání majitelů. Nejde to samozřejmě vždy, ale ve většině případů se to povede.

Provize realitních makléřů se zpravidla odvíjí v % z prodejní částky nemovitosti. Takže je to jednoduchá úměra. Když Vám vydělám víc peněz, tak i pro mě to znamená nějakou tu korunu navíc. V nejlepším případě i dobré reference a nové obchody.

Než začnu s klienty cokoli řešit, tak si stanovíme podmínky naší spolupráce. Zaměřuji se na kompletní servis. To znamená, že pro Vás udělám vše, co se týče prodeje, není potřeba abyste něco řešili Vy. Ať už se jedná o právní služby, advokántí úschovy, inzerci, energetické štítky, běhání po úřadech, přestěhování Vašich věcí, odvoz a zbavení se těch nepotřebných, vymalování, stavební práce, úklidu, kolaudace objektu a mnoho dalších služeb. Vše tohle pro Vás dělám já a lidé, kteří se mnou spolupracují.

A nic Vás tohle už nestojí, vše si domluvíme předem.

Za svoje peníze dostanete konečně maximum!

 

Článek č.2 (Příprava nemovitosti)

foto postavy s koňskou hlavou

Nájem aneb pravdivé lži

By | Pronájem

Nikdy se nesetkáte s větší lží a intrikou, jako když hledáte nájemníka do své nemovitosti. Samozřejmě, že záleží, co pronajímáte, ale jak u levných pronájmů, tak u dražších se pravidelně setkávám s nájemníky, kteří jsou ochotni udělat takřka cokoli, aby ho získali pro sebe. 

Často si lidé myslí, že je lepší, když si nemovitost pronajmou sami, že tak získají rychleji nájemníka, protože provize pro makléře by mohla celý pronájem zpozdit, ale je tomu opravdu tak? Dokáže si člověk, který s pronájmy začíná a nebo měl na předešlého nájemníka ,,štěstí“ představit, co ho může potkat?

Musím říct že u pronájmů do 13-14.000,- + energie se setkávám asi v 70 % případů s tím, že zájemci neříkají z nějakého důvodu pravdu. Díky tomu, že trh s byty je v mém hlavním působišti (Pardubice) omezený, tak se setkávám s těmi samými zájemci opakovaně. V některých případech jejich chování rozumím, někdy to jsou matky samoživitelky, zahraniční zaměstnanci, kteří už jsou v hledání po svém novém domově zoufalí a jsou Vám schopni říct cokoli, aby bydlení dostali. 

Ale setkávám se čím dál častěji s klienty, kteří na pronájem ani nevydělají a chybí jim určitá finanční gramotnost, která neohrožuje při jejich počínání jen je, ale především důvěřivé pronajímatele. 

Pronajímatelé si to neuvědomují, ale tito lidé mívají zpravidla i více exekucí a netrápí je skutečnost, že na nájem nemají. Jednoduše jim stačí zaplatit první a pak mají spoustu času, protože pokud máte nájemní smlouvu staženou z internetu a daného člověka si dostatečně neprověříte, tak za to draze zaplatíte.

Naposledy jsem se setkal s mým novým klientem, který si svoje byty pronajímal dříve sám. Jeho nájemníci jsou většinou stálí několik let a on je s nimi spokojený. Podařilo se mu získat malý domeček v příšerném stavu, který si sám opravil, nechal vybavit velmi dobrými materiály, zařídil prvotřídní kotel a rozhodl se nájemce hledat sám. Našel ho velmi rychle, jednalo se o rodinu se dvěma dětmi ve školním věku, první dva měsíce vše fungovalo, jak má. Třetí měsíc ale nájemník nezaplatil. Můj klient ho oslovil, aby nájem co nejdříve zaplatil, což mu samozřejmě bylo slíbeno, ale nic nepřišlo. S příchodem zimy se na mě obrátil, že neví, co s tím, že do domku dokonce odstřihly plyn kvůli tomu, že ten nájemníci nezaplatili už od doby, co se nastěhovali. Může se zdát, že to není problém, ale když na 60m2 žijí čtyři lidé bez tepla, tak samozřejmě přestanou prostor větrat a volí jiné způsoby vytápění (například elektrické přímotopy). Člověk vydechne za den kolem 2l vodní páry, což samozřejmě při nevětraných prostorech může způsobit znehodnocení majetku (vznikají především plísně). 

Nájemníky podle zákona jen tak vyhodit z pronájmu nemůžete, už z morálního hlediska, když víte, že mají děti, které nemají kam jít. Ale co s tím? Policie Vám ve většině případů moc nepomůže a pokud se nejedná o velmi malé děti, tak Vám ani sociální správa ochrany dětí nepomůže. Alespoň ne hned (pokud není na přímo ohroženo zdraví dětí). Jediná možnost byla obrátit se na soud, což může trvat i déle než půl roku. 

Pokud máte štěstí a soud proběhne rychle, tak Vaše starosti nekončí, nejenom že dlužný nájem za X měsíců nejspíše už nikdy neuvidíte, ale musíte zaplatit za zpětné připojení plynu nebo i elektřiny a zaplatit opravu bytu.

Takže je asi potřeba uvědomit si, jestli volit pronájem přes dobrého realitního makléře, který Vám může najít ověřené klienty velmi rychle nebo hledat tzv. na vlastní pěst. A věřte, že málokdy těmto lidem vadí zaplatit provizi RK. Ta do určité míry za tyto klienty i zodpovídá, ale především omezí riziko na nejnižší možnou úroveň. 

Věřte, že spravedlnost neměří v tomto případě stejně, každému je jedno, jestli za byt splácíte hypotéku a nemáte z čeho. Je doba NÁJEMNÍKŮ a ne PRONAJÍMATELŮ ☺

foto muže v černém, který podává pravou ruku

Prodám Vám, co není moje

By | Prodej

V začátcích své práce jsem na nové náběry chodil ještě s jedním kolegou. Naše společnost začala uvažovat o přímých odkupech nemovitostí, takže jsem po klientech nechal kolovat, že pokud by věděli o nemovitostech, které jejich majitelé prodávají ve ,,spěchu“ (potřebují získat rychle peníze), tak je možnost to od nich odkoupit na přímo. 

Netrvalo to ani týden a přišly mi hned dvě žádosti na odkup. V obou případech se jednalo o rodinné domy v okolí Pardubic. V té době se tu prodávalo cokoli, hned a za velmi vysoké ceny, takže jsem neváhal a s kolegou vyrazil na první dům asi 15 km od Pardubic. 

Dům ležel na poměrně velkém pozemku a vedle k němu od plotu dlouhá příjezdová cesta. I když nosím dost silné kontaktní čočky, tak ani bez nich bych si nedokázal nepovšimnout velké mužské postavy, která je nasoukána do trička velikosti S. Pán byl velmi vstřícný a hned nás pozval dál. Z venku byl dům v devastujícím stavu a uvnitř to nebylo o nic lepší. Vzal nás do obývacího pokoje, kde pobíhaly dvě malé děti a další tři dospělí členové rodiny spali na sedačkách okolo nás. Pána to očividně moc netrápilo, ale pro nás to byla zase nová zkušenost. Vysvětlil nám, jaká je situace, že potřebuje co nejdříve peníze z rodinných důvodů a že kdyby nám to nevrátil, tak nám přenechá celý dům. Tahle nabídka je samozřejmě lákavá, ale neproveditelná, protože dům nebyl jeho a pán si myslel, že si to nijak nezjistíme. 

V podstatě stejná skutečnost nás čekala i při návštěvě druhé nemovitosti na výkup, akorát s tím rozdílem, že tady ½ byla předmětem blížící se dražby a druhá ½ domu byla vydražena už dříve jinou společností.

Takže jak si lidé myslí, že jsou realitní makléři často podvodníci, tak tato vlastnost není v makléřích, je v lidech ☺ 

foto sochy nahého muže

Naháč na prohlídce

By | Zvláštnosti

Už jsem měl tu možnost za svůj život dělat spoustu zajímavých prací, poznal jsem v předešlých zaměstnáních a brigádách nespočet lidí. Můžu říct, že až vstupem na realitní trh jsem začal dělat opravdu zajímavou práci. 

Ve spoustě zaměstnání se setkáváte často s určitou skupinou klientů nebo kolegů. Pokud byste se rozhodli pracovat v realitách, tak s velmi malou částí klientů se budete potkávat nějak pravidelně. Proto je to asi i pro mě zajímavé zaměstnání. Protože nikdy nevíte, koho potkáte. 

V roce 2019 jsem vstoupil na realitní trh v Praze, úplně jsem do té doby po něm netoužil, ale díky tomu, že to byl můj další krůček po mém pracovním žebříku, a i díky tomu, že se jednalo o prodej na doporučení, tak jsem rád přijal. 

Praha se ostatním městům v prodeji vymyká. Nejenom že jsou zde velmi vysoké ceny za metr, ale je tu i o tyto nemovitosti velmi velký zájem. Během prvního dne prohlídek, které probíhaly od 8 ráno do 19:30 večer se dostavilo okolo patnácti zájemců. Musím říct, že už to je pro makléře náročnější a na to, co mě mělo potkat před poslední prohlídkou jsem rozhodně připravený nebyl.

Asi deset minut před poslední prohlídkou jsem šel čekat na klienta před dům. Oslovila mne tu paní, která akorát vcházela do mého vchodu s prosbou, zda bych se i k nim nepodíval na byt. Zdálo se jí a jejímu partnerovi, že je účtován nepřiměřeně vysoký nájem. Rád jsem svolil, nikdy nevíte, koho při svoji práci potkáte, a i tato paní mohla být do budoucna mojí klientkou. Ale kdybych věděl to, co dnes, nikdy bych do toho bytu nešel….. Paní mne zavedla do přízemního bytu, ve kterém bylo poměrně málo světla. Nekuřáka, jako jsem já, už ve dveřích zarazil neobyčejně velký kouřový mrak. Byt byl opravdu malý. Celý neměl více než 30m2 a hlavní pokoj, který sloužil jako obývací pokoj, ložnice + kuchyň v jednom měl ještě jednu přednost a to velké zamřížované okno. Zády ke mně seděla postava muže, který se hned ptal, koho paní vede. Po odpovědi, že realitního makléře, jsem byl od něj vřele pozván ke stolu, u kterého seděl. Do té doby to pro mne byla ještě normální prohlídka bytu. Pozvání jsem přijal a jakmile jsem se u stolu posadil, zjistil jsem, že tu v pořádku opravdu něco není. Pán byl od pasu dolů úplně nahý. Potkal jsem už hodně zajímavých lidí, ale na tohle jsem rozhodně připravený nebyl. Očividně ho to vůbec netrápilo a první jeho otázka byla jaký alkohol si dám? Od mala jsem byl vychováván ke slušnosti k jiným lidem, ale musím uznat, že nadcházející 3 minuty v bytě byly nejdelší v mém životě. Dodnes nevím, co mi tam vyprávěli, moje oči se upínaly jen na dveře na opačném konci místnosti. Poslední troškou do mlýna byla jeho otázka na jeho partnerku, kde má svoje klíče od bytu, že zamkne, ať jim tam nikdo neleze. V tomhle okamžiku jsem vstal, omluvil se a odešel pryč. Tak rychle z bytu jsem ještě nikdy nebyl, ale rozhodně jsem nechtěl čekat co by se stalo po zamčení dveří.

Takže tahle práce dokáže být někdy dost psychicky náročná, ale vstup na trh byl pro mne zážitkem, na který jen tak nezapomenu ☺ 

Online odhad

 tržní ceny nemovitosti

Zdeněk Alinč | 775 448 133‬ | zdenek.alinc@hmct.cz

Uvažujete o prodeji nemovitost a nejste si jisti s učením ceny? 

 

Začněte tím správným krokem.

Spočítejte si nezávazně a ZDARMA tržní cenu Vaší nemovitosti.

 

5let     prodávám nemovitosti

200+   zobchodovaných