Není čas si pořídit lepší nemovitost?

Není čas si pořídit lepší nemovitost?

By | Prodej, Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

Ať už se o tom mluví sebevíc, pravdou je, že se blížíme postupně vrcholu cen nemovitostí a COVID-19 to vše jen o urychlil. Ceny v některých místech už dosáhly svého vrcholu a další místa to postupem času potká také. Jakmile ekonomika poleví a přijde např. razantní propouštění, dojde samozřejmě i na realitním trhu k poklesu cen nemovitostí. Podstatná část bytů například v Pardubicích je pronajímána zahraničním pracovníkům, kteří sice dokážou za byty dobře zaplatit, ale se ztrátou zaměstnání je tu nadále nic nedrží a raději odejdou za prací jinam, případně se vrací do své domoviny. Jakmile by se stalo, že přestane takový hlad po nájmech jako je nyní, tak si nájemníci budou moci vybírat a i ceny nájmů budou klesat. K čemu pak bude pronajímatelům nemovitost, která nevydělá ani na splátku hypotéky a na kterou oni muset doplácet ze svého?

Mezi roky 2006 a 2008 se ceny bytů v Praze zvýšili o 56% a mimo Prahu o 64%, po nástupu krize ceny klesly až o 17%.

Pro srovnání u dnešního bytu v Pardubicích o dispozici 3+1 by činila taková ztráta téměř 600.000,- Ceny nemovitostí se pak vzpamatovaly a začeli znatelně růst od roku 2014 a rostou až do dnešní doby. Podobný nárůst cen a pozdější pokles se už opakoval již v minulosti (2000- 2006), ale díky navyšující se hodnotě nemovitostí je vždy pád cen vždy znatelnější.
Řada pronajímatelů má bankovní a nebankovní půjčky, které i v krizi zůstávají stále stejné (pokud si v bance půjčíte 3 mil. na koupi nemovitosti a v krizi přijde nemovitost např. o 20% své hodnoty, tak z pohledu banky dlužíte stále 3 mil. Nikoho nezajímá že byt prodáte za menší částku, než jste ho koupili. Majitel bytu jednoduše podstupuje vždy to největší riziko a proto má být oprávněné.

Otázka proto není, jestli nastane další značný pokles cen, otázka je spíš kdy nastane.

Až k tomuto jevu znovu dojde, tak přijde čas pro připravené, kteří si tohoto faktu jsou vědomi a čekají až ceny půjdou dolů. Oni pak budou moci výhodněji nakupovat. Pronajímatelé by měli uvažovat o razantním kroku. Nečekat a u některých, ne tak výhodných nemovitostí se zbavit v příhodné době, nakoupit lépe a chytře, až přijde ten správný čas.

Zkuste se na tomto odkazu ZDARMA a NEZÁVAZNĚ spočítat cenu svoji nemovitosti. Jestli se Vám spíše nevyplatí pronajímanou nemovitost prodat za maximum a počkat si na lepší.

Při prodeji nemovitosti se nemusíte ničeho obávat, pokud se pro prodej rozhodnete a budete chtít Vaši nemovitost prodat za co nejvyšší částku, tak se na mne můžete kdykoli obrátit. Rád Vám s prodejem pomůžu a vysvětlím, jak pro Vás získáme z nemovitosti maximum!

Jak zvyšovat nájemné podle zákona

Jak zvyšovat nájemné podle zákona.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

Jen málo pronajímatelů pracuje efektivně se svými nemovitostmi, většinou se jedná o pronajímatele, kteří mají pronájem jako hlavní příjem a neradi se zbytečně připravují o peníze. Ale proč to tak nedělají všichni? Připravil jsme pro Vás článek, co dělat při zvyšování nájemného a na co si dát pozor.

Zvyšování nájemného má vždy určitá pravidla, která není možné obejít.

Velký rozdíl je mezitím, jestli pronajímáte svou nemovitost na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud se Vás týká doba určitá, tak je zde poměrně jednoduchý proces, při kterém nájemníkovi/ům můžete navrhnout zvýšení nájemného na další období a pak záleží jen na nájemci, jestli nové nájemné bude akceptovat. Pokud ne, najdeme pro Vás takového, který výši nájemného bude respektovat.

Pokud jsou ale Vaše smlouvy na dobu neurčitou, tak se zde jedná o komplikovanější proces a je zde potřeba dodržet určitá pravidla. Ve většině smluv jsou podmínky pro navyšování nájemného často předem zakomponovány (podle jakých pravidel se bude nájem zvyšovat) a nebo může zvýšení nájemného iniciovat sám pronajímatel. V případě že nájemce s návrhem o zvýšení nájemného nesouhlasí, tak v tomto případě výši nájemného určuje soud.

Asi nejznámější možností, pro zvyšování nájemného je inflace, která se ve smlouvě upravuje tzv. ,,inflační doložkou”. Inflační doložka umožnuje pronajímateli navýšit nájem o výši inflace – je ale nutné, aby v této doložce bylo uvedeno podle konkrétní inflace se bude inflační doložka řídit a ke kterému datu (nejčastěji to bývá k 1.1 a nebo výročí nájemní smlouvy. Pozor! Inflace lze uplatňovat pouze 1x ročně.

Pronajímatel může navyšovat nájemné i proti vůli nájemníka, ale to pouze v případě, kdy pronajímatel provedl na nemovitosti takové stavební úpravy, kdy nájemníkovi zlepšil podmínky k bydlení a tedy i hodnotu nemovitosti. Nájemné, může být v tomto případě zvýšeno každoročně až o 10% z částky za tyto účelně vynaložené náklady.

Ať už pronajímatel měl jakýkoli důvod k navyšování nájemného, tak se musí celý proces řídit určitými pravidly. Asi to nejzákladnější je, že písemný návrh na zvýšení nájemného může podat pronajímatel nejdříve rok od posledního zvýšení nájemného a zvýšení nesmí během posledních tří let přesáhnout hranici 20%. Jedním z pravidel, je i to, že nájem na nemovitosti nesmí překročit obvyklé nájemné v dané lokalitě.

V případě, že nájemce s navýšením nájemného souhlasí, začíná platit o navýšenou částku počátkem třetího kalendářního měsíce, po obdržení návrhu. Pokud však s navýšením nájemce nesouhlasí a nebo se ke zvýšení nájemného nevyjádří (do dvou měsíců od doručení), je možnost se obrátit na soud, který rozhodne o navýšení, ale max. do obvyklé výše v dané lokalitě a to s účinností ke dni podání žaloby.

,,Nejpodstatnější je pro pronajímatele vybrat toho správného nájemníka a nastavit podmínky a nájem od samotného počátku.“

Pokud i Vy chcete pracovat se sviji nemovitostí efektivně a nemít s ní žádné starosti, neváhejte se na mě obrátit. Veškeré moji služby, jsou pro pronajímatele zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

Dlužné nájemné a jak postupovat

Dlužné nájemné a jak postupovat?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

A co když nájemce dluží peníze za nájem? Právo je v tomto případě prakticky bezzubé. Spousta pronajímatelů už si tuto nepříjemnou zkušeností prošla a ne všichni se ponaučili. Existuje způsob jak neplacení nájemného předejít?

Pokud se nájemce rozhodne, že Vám nezaplatí a ani se nevystěhuje, dostáváte se do patové situace. Policie je jednoduše násilím vystěhovat nemůže a soudy jsou v tomto případě víc než pomalé.

A pokud chcete nájemníka rozhodnete vystěhovat násilím a nebo bez jeho vědomí vniknete do bytu a máte v plánu mu jeho osobní věci odstěhovat, tak tímto konáním působíte trestnou činnost, za kterou Vám hrozí více než jen, že přijdete o ,,nějaký” ten nájem.

Jedna z možností je v případě vzniku (prokazatelného dluhu) může pronajímatel využít zadržovacího práva – při které můžete zadržet movité věci nájemníka k zaplacení jeho pohledávek (TV,PC a další). Nájemník Vám, ale musí umožnit vstup do předmětu nájmu sám. Pronajímatel NESMÍ například vstoupit do bytu, když bude nájemce v práci. Zadržovací právo může pronajímatel vykonat za předpokladu, že mu je ze strany nájemce oznámeno, že dluh nehodlá uhradit (nejlépe písemnou formou). Zadržovací právo je jednou z extrémních možností, pro uhrazení dlužného nájemného, které nese i pro pronajímatele určitá rizika na nepříjemnosti.

Zajímavost: V případě zadržovacího práva se může stát, že zadržíte majetek někoho jiného (majetek, který se nachází v bytě) majetek družky, návštěvy atd… I tento majetek můžete použít k zadržení.

Jednou z možností, jak předejít těmto starostem je sepsat si s nájemníkem u notáře doložku o přímé exekuční vykonatelnosti. Při které majitel nemovitosti může okamžitě konat v případě, že není pronajímateli vznikla pohledávka na nájemném. Díky existenci dohody se svolením k vykonatelnosti případ vůbec nejde k soudu. Exekutor neplatiče tedy rovnou vystěhuje a majitel může pronajmout nemovitost někomu jinému. Odpadá mnohdy zdlouhavá soudní pře, během které se může neplatič například účelově odvolávat. Tento způsob je však zpoplatněn a cena tohoto dodat use pohybuje od 3.000Kč výše.

 

V případě že tyto možné problémy nechcete řešit a chcete se jich spíše vyvarovat, tak se na mne neváhejte obrátit. Moje služby jsou pro pronajímatele zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

Jaké opravy platí nájemník?

Jaké opravy platí nájemník?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

Velmi často se mě pronajímatelé ptají, jak to vlastně chodí s opravami v bytech a domech, které pronajímají. Co mají za povinnost hradit oni a zda jsou opravy, které si má hradit sám jejich nájemce.  Níže jsem se snažil toto téma trochu rozebrat, tak aby bylo pro všechny přehledné a věděli jste co mají dle zákona za povinnost hradit i Vaši nájemníci.

Často si nájemníci myslí, že za opravy v pronajaté nemovitosti nic neplatí, opak je však pravdou. Nájemce má povinnost si běžné opravy malého charakteru hradit ze svého. Výše těchto drobných oprav je stanovena velikostí bytu a to včetně prostor, které využívají výhradně oni (sklepy). Balkony/lodžie/terasy, které se počítají pouze jednou polovinou.  Limit těchto drobných oprav je ročně 100kč/m

Váš nájemce má za povinnost vykonávat na své náklady běžnou údržbu nemovitosti. Za běžnou údržbu se považují činnosti a drobné opravy, které se běžně vyskytují při užívání nemovitosti, jako např. malování, oprava omítek, čištění podlah atd. Za běžnou údržbu se rozumí i udržování nemovitosti ve funkčním stavu a tedy i kontrola funkčnosti termostatických hlavic či kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměn zdroje.

Pokud mluvíme o drobných opravách např. v bytě, je důležité si vymezit určité hranice. Drobné opravy bytu a jejího vnitřního vybavení pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.

Podle věcného vymezení patří do drobných oprav například oprava vrchních částí podlah, výměna prahů, oprava jednotlivých částí dveří a oken, výměna zámků, opravy kamen (plyn, pevná paliva a elektřinu) opravy a certifikace bytových měřidel a spousta dalších.

Dále se do drobných oprav v bytě považují takové, kdy náklady na jednu opravu nepřesáhnou částku 1000Kč. Náklady na dopravu a náklady spojené s opravou se do oprav nepočítají a hradí je nájemce. Pokud drobné opravy přesáhnou ročně limit 100Kč/m2 bytu, tak se další opravy nepovažují za drobné opravy a musí je hradit majitel nemovitosti.

Jsou situace, kdy může být i větší oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně, nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu, tak aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit. Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

Chcete, aby i Váš nájemce zaplatil za co má? Nebo raději upřednostníte takového, který si bude bytu a jeho vybavení vážit? O obojí se Vám rád postarám Já. Veškeré moje služby jsou pro pronajímatele zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

Chov zvířete v pronájmu

Právo na chov zvířat ve Vaší nemovitosti.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti | No Comments

A co mazlíčci, můžete je ve Vaší nemovitosti zakázat chovat a nebo ne? Co když si ho tam pořídí nájemník bez Vašeho souhlasu, máte právo ho v takovém případě vyhodit z nemovitosti?

Až do konce roku 2013 zákon výslovně právo na chov mazlíčků v bytě neřešil a Vy jste mohli svému nájemníkovi chov zvířete ve Vaší nemovitosti jednoduše zakázat. To se však změnilo s účinností od 1.1.2014, kdy začal platit zákon č. 89/2012 Sb.,Podle tohoto zákona má nájemce bytu na svého zvířecího druha nárok, není možné mu toto konání zakazovat v případě, že zvíře nenarušuje komfort ostatních obyvatel v domě (například neúnosným zápachem, není agresivní vůči ostatním obyvatelům domu atd…) Anebo se nejedná o zvíře, které se k chovu v takových prostorech nehodí (například chov včel v bytě). Takže i když si do Vaší nájemní smlouvy sjednáte s nájemcem dodatek, že v bytě nebude žádné zvíře chovat, tak je tento dodatek naprosto bezcenný a nebude mít při řešení případného sporu žádnou váhu.

Zároveň však zákon stanovuje, že vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Pokud však do smlouvy uvedete, že je možné v nemovitosti zvíře chovat, tak se tím připravujete o možnost budoucího navýšení nákladů na údržbu společných částí budovy – protože se předpokládá, že jste počítali předem s vyššími náklady na údržbu.

V zákoně je však stanoveno, že chov zvířete nesmí pronajímateli a nebo ostatním obyvatelům domu působit obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Výslovně zdůrazňuji, že musí jít o ,,nepřiměřené” potíže a vždy záleží na konkrétním případu. Každý případ se posuzuje individuálně, je rozdíl, kdy chováte smečku psů v bytě, kteří štěkají a ruší tak ostatní obyvatele domu a nebo zda je máte na pronajatém pozemku ve vesnici.

I když nelze chov zvířete zakázat, může chtít pronajímatel po nájemci ukončení užívání pronajímaného bytu a to nejlépe písemně (kvůli pozdějšímu dokazování) s přesně popsaným důvodem proč chce pronajímatel ukončit nájemní poměr a jaké obtíže chov zvířete způsobuje jemu a nebo ostatním obyvatelům domu – v této výzvě by měla být uvedena doba, do kdy má dojít k nápravě. Pokud na to nájemce nereaguje, nebo nesjedná nápravu, jedná se o hrubé porušení povinností s tříměsíční výpovědní dobou.

Naprostá většina pronajímatelů si ve svých nemovitostech zvíře nepřeje. Mají obavy, že zvíře nemovitost a její vybavení poškodí a jedná se o atribut, který často i dobrého nájemce vyřadí z bližšího výběru.

,,Každý pronajímatel má právo se rozhodnout, zda nájemce s mazlíčkem do nemovitosti vezme. Komplikovanější je to tehdy, když si nájemce zvíře pořídí mazlíčka až po nástupu do nájmu a nebo ho dokonce před nástupem do nájmu zatají.”

 

Energetický průkaz

Energetický průkaz, aneb povinnost u pronájmů.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti, Uncategorized | No Comments

Víte, že při prodeji nemovitosti je podle dnešních zákonů povinnost předávat kupujícímu grafickou část energetického průkazu budovy, případně pokud není zbytí, tak alespoň prokázat energetickou náročnost nemovitosti pomocí vyúčtování několik let zpětně? A že se toto pravidlo netýká jen malého procenta nemovitostí? Nejspíše už ANO.

A víte, že tato povinnost platí i při pronájmu nemovitostí, a to už od 1.1.2013 pro budovy a od roku 2016 se povinnost začala vztahovat i na ucelenou část budovy? I pronajímatel je povinen tuto energetickou náročnost (především grafickou část průkazu budovy) předávat prokazatelným způsobem nájemníkovi a pokud tak nečiní, tak se vystavuje i tučné pokutě, a to až do výše 200.000,- zákona č. 406/2000 Sb.

Pokud patříte mezi pronajímatele, který toto nařízení dodržuje, tak patříte k velmi nízkému procentu informovaných a poctivých pronajímatelů.

A jak těmto nepříjemnostem předejít?

Při pronájmu bytové jednotky stačí o tuto grafickou část průkazu požádat správcovskou firmu, která se o Váš dům stará, případně na předsedu daného domu, který by Vám měl Energetický průkaz poskytnout. Řada bytových domů i ve velkých městech tento štítek stále nemá, a to i přesto, že se s nimi nakládá podle § 7a zákona (pronajímají se a prodávají se jednotky uvnitř těchto budov). Pokud vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán průkaz energetické náročnosti, může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky;

Online odhad tržní ceny nemovitosti

V některých případech bytových jednotek je možné si tento průkaz opatřit vlastní cestou, a to za předpokladu, že jednotka má vlastní zdroj vytápění, tzn. má vlastní zdroj tepla nebo chladu nezávislý na zbývající části budovy nebo má samostatně měřenou a centrálně regulovanou dodávku energie nezávislou na zbývající části budovy.

Jedna z mála možností, kdy průkaz při pronájmu nemovitosti nepotřebujete je např. při pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna na ní byla provedena před 1. lednem 1947.

 

  • Dále jsou od této povinnosti osvobozeny budovy, které mají celkovou energetickou vztažnou plochu menší než 50m2,
  • u staveb pro rodinnou rekreaci, kde dochází k jejímu užívání pouze část roku a spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání,
  • výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 195 MWh za rok,
  • další výjimkou jsou státní, církevní a vojenské budovy, na které není tento článek zaměřen. Tyto výjimky najdete dle 7a odst. 5 zákona.

 

Pokud nechcete mít podobné starosti, chcete i tak pronajímat bezpečně a za maximum, tak se na mě neváhejte obrátit. Pro své klienty zařizuji vše, co se týká prodeje a pronájmu. Veškeré moje služby jsou pro pronajímatele zcela ZDARMA.

 

Inflace

Inflace: Pronajímejte chytře a za maximum.

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti, Uncategorized | No Comments

,,Inflace“ to je to správné slovo. Všichni o něm slyšeli, ale jen málo pronajímatelů se samotnou inflací pracuje. Není to ale škoda?

Cílem pronajímatelů ,,investorů“ je požadovanou nemovitost co nejdříve pronajmout, tak aby jim vydělávala a oni tak nepřicházeli o požadovaný zisk. Jakmile tohoto cíle dosáhnou, tak je jich podle odhadů 90% spokojeno a dál se o nemovitost a její další ziskovost nezajímá. Jedná se ale o obrovskou chybu a zbytečnou finanční ztrátu, takže proč to tak dělají, když nemusí?

V nájemních smlouvách se uplatňuje tzv. inflační doložka, podle které může být nájem pravidelně navyšován dle míry inflace, ale pouze 1x do roka, což bývá nejčastěji k 1.lednu anebo k výročí nájemní smlouvy. Takže tak málo stačí k tomu, abyste nevyhazovali peníze zbytečně z okna. A já Vás přesvědčím, že se nejedná zrovna o malé peníze.

Abyste mohli, ale tuto doložku využívat, tak je třeba ji dobře sestavit, o to se Vám postarám já.

Poté je jenom na Vás, zda zvolíte možnost, že jednou do roka tuto doložku budete pravidelně uplatňovat a nebo si ji upravíte ve smlouvě automaticky, tak aby jste na ni Vy a ani nájemce nemuseli myslet. Samozřejmě v případě automatického zvyšování nájemného o inflaci je vždy riziko, že nájemce a nebo Vy zapomenete a budete tak zbytečně přicházet o tento rozdíl. Od toho jsem tu Já a po dohodě jak Vás, tak i nájemce  budu předem o zvyšování informovat.Online odhad tržní ceny nemovitosti

Pokud Vy i nájemce zapomenete na automatickou inflační doložku ve smlouvě, tak se nic neděje, nárok na tento rozdíl je promlčitelný až po dobu tří let. – Ve velké části případů se ale tato částka bude zpětně dosti těžko vymáhat – takže proč riskovat?!

Inflace dle Českého statistického úřadu v posledních letech.

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1,4 0,4 0,3 0,7 2,5 2,1 2,8

Reprezentativní příklad:

Pronájem bytu 2+1 uzavřené 1.ledna 2016, kdy byl nájem stanoven na 10.000,-

První nárok na využití inflační doložky jste měli v roce 2017, kdy jste mohli využít průměrného ročního indexu z předešlého roku 2,5%.

Mohli jste tedy svůj pronájem zhodnotit o 250Kč na 10.250,-/měsíčně a přijít si tak za tento rok na částku o 3000,- více, než v předchozím roce.

=celkem za rok 123.000,-

Váš pronájem 2016

Počátek nájmu

2017

Inflace 2,5%

2018

Inflace 2,1%

2019

Inflace 2,8%

2020

Předpoklad 3,2%

Měsíčně 10.000,- 10.250,- 10.465,- 10.758,- 11.102,-
Ročně 120.000,- 123.000,- 125.580,- 129.096,- 133.227,-
Rozdíl X + 3.000,- + 2.580,- + 3.516,- + 4.131,-

Pokud jste tedy inflaci neřešili, tak jste od roku 2016 přišli o 9.096,- a s předpokladem 3,2% na příští rok se zbytečně připravíte o 13.227,-

Zpátky se tyto částky budou vymáhat velmi těžce – připravte se na další rok a nadcházející inflaci.  Nepřicházejte jako investoři o další peníze zbytečně, když stačí tak málo. Zavolejte, nebo napište a domluvte si nezávaznou schůzku.

Pronajímatelé, pro které zajištuji tyto služby mi nic neplatí, připojte se k nim a pronajímejte chytře a za maximum.

 

 

muž se ženou se dohadují

Jak vybrat toho pravého nájemníka. ,,Spravedlnost nemá vždy zavázané oči.“

By | Proces prodeje

Pro ty co měli tu ,,šťastnou“ ruku a vybrali si dobrého nájemníka, nebo nájemníky pro svoji nemovitost tak gratuluji. Skutečnost, se kterou se často setkávám je většinou odlišná a ne tak zářivá, jak si většina lidí milně myslí.

Pronajímat nemovitost je stále složitější a nejenom kvůli ne tak úplně spravedlivém právním pravidlům ve vztahu pronajímatel-nájemce, ale i kvůli dnes už rozsáhlé sítě ,,nepoctivých“ nájemníků, kteří se stěhují z nemovitosti do nemovitosti, spoléhají na důvěřivost pronajímatelů a ti se tak velmi často spálí.

Málo který pronajímatel, který koupí, zdědí a nebo jinak způsobem získá nemovitost, která má sloužit k nájmům a výdělku dalších peněz si více prověřuje nového nájemníka. Většinou pronajímatel spěchá, aby byla nemovitost rychle obsazená a přinášela nějaký zisk. Samozřejmě tak to i často může být, ale i dost často se pronájem stává pro pronajímatele doslova noční můrou.

 

Při nájmu Vaší nemovitosti Vám podle práva stačí pouze ústní forma v případě pozemků, nebo prostor sloužících pro podnikání. Většin pronajímatelů naštěstí volí tu písemnou. Ale i ta Vás nedokáže na 100 % ochránit před neplněním závazků, jak z jedné, tak druhé strany. Pro ,,bytovou“ nájemní smlouvu se vyžaduje dle občanského zákoníku písemná forma.

 

Nájem nám právo vykládá jako vztah k věci individuálně určené a nájem je vždy úplatný. Úplatou však není myšlena vždy peněžitá částka, může se například jednat i o protislužby nebo i zboží atd… nájem je také dočasný, právo dočasnosti je bráno tak, že se jedná o dobu kratší než je lidský život (maximálně 99let). Dalším znakem pronájmu je, že nájemník nemusí investovat do užívané nemovitosti – to však neplatí o běžné údržby, kdy se jedná o opravy malého charakteru do 100kč/m2(například utržené splachovadlo na toaletě – jedná se o často používanou věc v bytě a opravu malého charakteru). Jakékoli větší opravy nese na bedrech vždy pronajímatel, který musí vše udržovat v dohodnutém stavu, tak aby to nájemníkovi mohlo řádně sloužit.

 

Jsou situace, kdy může být ale oprava požadována po nájemníkovi – pokud nájemce, nebo někdo z domácnosti způsobil škodu úmyslně, nebo v případě toho, že něco zanedbal (netopil, nevětral – objevila se plíseň). V těchto případech by měl opravu řešit nájemník, protože svým konáním poškozuje věc pronajímatele.

Pronajímatel by také měl mít vždy nemovitost dobře pojištěnou. Od nájemce je možné požadovat, aby si pojistil své vnesené věci pro případ škody.

 

Zajímavost: rozdíl je i v pojmech jako bytová jednotkaa ubytovací jednotka. Bytová jednotka je určena k trvalému bydlení. Ubytovací jednotka složí k přechodnému bydlení, na které nejsou právně kladeny takové nároky – může mít například spaní ve stejné místnosti jako vaření, může i nacházet na hlučnějším místě anebo může být vystavena vyšší prašnosti.

Právo na bydlení je deklarováno dle občanského zákoníku (jedno z prvků osobního štěstí člověka). A chrání především nájemce.

Spočítejte si skutečnou výši nájmu pro Vaši nemovitost – nezávazně a ZDARMA.

Na koho napsat energie u pronájmů?

Energie – přepsat na nájemce, nebo nepřepsat?

By | Pronájem, Pronájem nemovitosti

Přečtěte si další články k tématu: Zvyšování nájemného a co s neplatiči , Drobné opravy a mazlíčci v nemovitosti 

 

Jednou z důležitých věcí, při obsazování nájemníků do nemovitosti je mít vyřešenou otázku o energiích.

Pronajímatel má pouze dvě možnosti. První volbou je přepsat energie na nájemce a v nejhorším případě riskovat odmontování elektroměru, případně i plynoměru, pokud nájemník za komodity přestane platit. Pokud k této nepříjemné záležitosti dojde, tak Vás čeká pro zpětné přihlášení komunikace s vlastníkem sítí pro tyto komodity a následné čekání, což znemožňuje v daný čas byt pronajímat a tedy i značný finanční výpadek v některých případech i řadu týdnů. Nemluvě o tom, že před novým zapojením plynoměru bude nemovitost vyžadovat návštěvu technika a revizi na plyn, což obnáší další finanční náklady a starosti.

Druhá varianta je nechat energie na majitele nemovitosti (pronajímatele) a nájemce bude hradit společně s nájmem i náklady na energie. Tato varianta je vhodná za předpokladu, že máte od nájemce složenou dostatečně velkou vratnou kauci, která pokryje případné nedoplatky za tyto komodity, protože vždy existuje riziko, že nájemce byt opustí, bez toho aby tento závazek dorovnal.

Není žádný 100% způsob, kdy by byl pronajímatel úplně uchráněn od těchto starostí. První možnost má výhodu v tom, že případné nedoplatky jdou vždy za nájemníkem. Druhá varianta je, že nehrozí odmontování elektroměru a plynoměru kvůli neplacení, ze strany nájemce.

Já osobně nejčastěji využívám a doporučuji variantu první. Tedy přepis elektřiny a plynu na nájemce. Je tu samozřejmě riziko neplacení závazků za tyto služby, ale i tak je to často menší finanční ztráta, než řešit nedoplatky za energie a pokud se s nájemcem nedohodnete, tak tyto nedoplatky jdou za jeho osobou a ne za pronajímatelem.

Novinka!: V nynější době spolupracuji s jedním největších dodavatelů energií, který pro mé nájemníky zajišťuje nadstandartní služby v podobě nízkých cen energií. A především nabízí majitelům nemovitostí informování o případných nedoplatcích nájemníka. Dokáži tedy zařídit 100% garanci toho, že nebudete vystaveni riziku odmontování elektroměru + plynoměrů a ani riziku dlužné částky na energiích.

 

Veškeré tyto služby jsou pro pronajímatele (majitele nemovitostí) zcela zdarma. Tak proč toho nevyužít?

 

Spočítejte si skutečnou výši nájmu pro Vaši nemovitost – nezávazně a ZDARMA.

muž se ženou se dohadují

Prohlídky a komunikace se zájemci! (7.část)

By | Proces prodeje, Prodej

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6. Inzerce, marketing, propagace!

Než je inzerát s nemovitostí spuštěn ,,veřejně“, tak ji rozesílám zájemcům ze své databáze. Jedná se převážně o zájemce, kteří už na podobné nemovitosti byli a buď si nevybrali anebo ji nakonec neměli možnost koupit, např. kvůli většímu počtu zájemců. V databázi jsou i lidé, kteří posílají sami poptávky na nemovitosti tak, aby zvýšili svou šanci před ostatními a hledání tak uspíšili.

Často se stává, že se zájemce vybere už z těchto lidí a inzerce se vůbec ,,veřejně“ nespouští. Pokud se zájemce z vlastní databáze nenajde, tak inzerát spouštíme veřejně na hlavní realitní portály a je i spuštěna reklama na sociálních sítích.

Prohlídky jsou plánovány podle počtu zájemců. V případě, že prodávám nemovitost v částkách 10 milionů a více, jsou většinou zájemci zváni samostatně. Zájemců o tyto nemovitosti není samozřejmě tolik jako v případě nemovitostí do částek 3-5 milionů korun, kde jsou prohlídky prováděny několikrát do týdne (pokud je to u nemovitosti možné). Některé nemovitosti jsou neobydlené, takže tu prohlídky nepředstavují žádný problém. Pokud v nemovitosti žijí majitelé a nebo nájemníci, tak jsou veškeré termíny konzultovány předem. Z vlastní zkušenosti nedělám hromadné prohlídky, klienti jsou zváni s určitým rozestupem v závislosti na velikosti nemovitosti. U bytů to bývá po cca 30 minutách a u domů například až po hodině.

V případě nájmů jsou převážně prohlídky rychlejší. Zde je zkoumán byt z pohledu nájemce, ale především je prověřován samotný nájemník, kde je hlavním měřítkem platební schopnost nájemníka (více v článku – Jak vybrat toho pravého nájemníka). Snažím se, aby si zájemci mohli nemovitost dostatečně prohlédnout a nemuseli nikam spěchat. Na nemovitosti je většinou přítomen i kolega z financí, který na požádání dokáže klientům dát veškeré informace k financování a dokáže jim i se samotným financováním pomoci.

Na prohlídce si může klient prohlédnout jak samotný objekt, tak i dokumentaci. V případě některých nemovitostí nechávám vytvářet i vizualizace, kde dokážeme zájemcům ukázat, jak by mohla nemovitost po dokončení vypadat.

Poté už to je jen na samotných zájemcích, jak se rozhodnou.

 

Inzerce, marketing, propagace! (6.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Už odezněla doba inzerce nemovitostí v novinách anebo dokonce vyvěšování inzerátů na inzertních tabulích a nástěnkách.  V době internetu tyhle média už postrádají sílu, pružnost a zájemcům nenabízí podstatě žádné plusy.

 

Inzertních portálů je spousta, ale těch co dokáží zpropagovat dostatečně Vaši nemovitost je opravdu jen pár včetně největší sociální síti facebooku.

 

Každý inzerát, který připravuji má za účel oslovit požadovanou skupinu lidí. Jiná inzerce je pro komerční nemovitosti, pozemky, domy i byty. Dnes už se nezaměřujeme na oslovení všech lidí, ale je to podstatě věda, která počítá s tím pro kolik je nemovitost určena lidí, jestli je to nemovitost pro rodiny anebo pro jednotlivce, jak daleko se nachází od škol, co okolí nabízí a mnoho dalších faktorů, které mají na zájemce vliv.

 

Cílím reklamu na konkrétní lokality a využívám u toho i databázi klientů, kteří hledají stejné anebo podobné nemovitosti. Pokud je to možné, tak využívám bannery, reklamní cedule a reklamní plochy, které mají zviditelnit nabízenou nemovitost oproti ostatním nemovitostem v okolí.

kamera s gimbalem a dronem na silnici

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou! (5.část)

By | Proces prodeje, Prodej

Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou!

Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumenty včetně energetického štítku a skryté vady  6.Inzerce, marketing a propagace

Obchodování s nemovitostmi se mění obrovskou rychlostí. Jak přístup lidí, tak především technologie, která nám to umožňuje.

K tomu, abych Vám mohl poskytnout MAXIMUM a Vaši nemovitost dokonale zpropagovat, využívám tu nejkvalitnější techniku v zaznamenávání nemovitostí, která existuje.

Ať se jedná o matterport, který naskenuje celou Vaši nemovitost a klienti si mohou Vaši nemovitost projít v pohodlí a v dnešní době i v bezpečí svého domova. Tu pravou podobu matterportu a dokonalou představu Vaší nemovitosti, jim můžeme zpestřit například pomocí 3D brýlí.

Nebo Vám nabídnu pohled na Váš dům či pozemek s ptačí perspektivy díky nejmodernějším dronům na trhu s certifikovaným pilototem k tomuto účelu.

A nebo Vám nabídnu klasiku ve formě video prohlídky, kde nejenom představím Vaši nemovitost, ale vystihneme i její přednosti v okolí.

Jednoduše nemusíte mít obavy z toho, že Vaše nemovitost bude málo vidět. Uděláme vše, aby zájemce ohromila.

Co víc k tomu říct, čas na nikoho nečeká a já se svým týmem statečně kráčíme vedle něj.

Inzerce, marjeting a propagace! (6.část)

skrytá tvář za dřevěnou stěnou

Skryté vady

By | Prodej

Skryté vady jsou faktické závady na nemovitosti, které kupující strana nemohla sama rozpoznat při běžné prohlídce stavby.

Prodávající strana nese odpovědnost za skryté vady ve vztahu ke stavbě spojené se zemí pevným základem, a to po dobu 5let od jejího nabytí (lhůta 5let může být po dohodě stran počítána i od jiného data, než od přepsání nemovitosti). Například může být ve smlouvách ujednáno, že 5letá lhůta začne běžet až od určitého data.V praxi se tato dohoda může ujednat např. u srubových staveb, které si delší dobu sedají a vada by se mohla objevit, až déle.

Samozřejmě pokud jde o nápadnou vadu, která je vidět na první pohled, tak není tato vada postihnutelná a jde k tíži nabyvatele. V případě, že prodávající na vadu upozorní(prokazatelně), není už vada později vymahatelná.

Skryté vady se například týká situace, že strana kupující záměrně a lstivě vadu zastřela (například praskliny ve zdech, které mohou mít vliv na samotnou stavbu, vada střechy atd….). Za skrytou vadu je považována situace, kdy prodávající strana ujistila stranu kupující, že nemovitost vadu nemá a nebo, že je úplně bez vad. V těchto dvou případech nese prodávající strana odpovědnost i v případě, že vada byla zřejmá i před prodejem nemovitosti.

Pokud se skrytá vada na nemovitosti objeví, je nutné tuto vadu prodávající straně prokazatelně oznámit i s informacemi, jak se vada projevuje a kde se vyskytla.

V případě, že kupující přijdou a nebo oznámí vadu po 5leté lhůtě, není jim přiznáno plnění a 5leté lhůta je brána jako lhůta promlčecí.

V některých případech se strany můžou dohodnout na smluvním vyloučení odpovědnosti. Například v případě zděděné stavby, kde prodávající strana nemusí mít veškeré informace o jejím stavu. Pokud se tedy chce kupující vzdát svého práva, je nutné tuto dohodu uzavřít písemnou cestou. Je však otázka, zda by v případě sporu byla tato dohoda o vyloučení odpovědnosti na 100% platná, pokud by nebyla přesně definována.

V případě, že dojde na skrytou vadu, která je prokázána v platné lhůtě, může dojít ke třem způsobům vypořádání. A to odpovídající slevou, odstraněním vady a u neodstranitelných vad i odstoupením od kupní smlouvy.

 

Skrytou vadou myslíme vadu, která prokazatelně existovala ke dni, od které počala běžet zákonem stanovená lhůta.

 

 

 

 

rozpadající se dřevěný dům

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Před samotnou přípravou, plánováním inzerce a psaním textů si zařizuji veškerou možnou dokumentaci ke konkrétní nemovitosti. Veškeré materiály si zařizuji sám tak, aby byl prodávající maximálně ochráněn a kupující dokonale informován o veškerých skutečnostech dané nemovitosti.

Moje práce nekončí návštěvou katastrálního a nebo stavebního úřadu, ale získávám informace ze všech možných zdrojů.

Čím více informací dokážu kupujícím předat, tím je pro ně snadnější se rozhodnout. Zájemcům je potřeba říkat veškeré informace a to pravdivě! Díky tomu, že klienty informuji o nemovitosti na 100%, tak Vás chráním například i proti ,,reklamacím“ což může být v obchodování v nemovitostech skrytá vada (pokud není kupující prokazatelně informován o všech skutečnostech týkajících se nemovitosti a prokáže se tzv. skrytá vada, může si nárokovat odstranění této vady, fin. kompenzaci a v nejhorším případě i odstoupení od KS i roky po uskutečnění prodeje a navrácení kupní ceny).

Nedílnou součástí prodeje nemovitosti (krom pozemku a některých výjimek) je předání kupujícímu před podepsáním KS ENERGETICKÝ ŠTÍTEK (PENB), který dokazuje energetickou náročnost nemovitosti. Jedná se v dnešní době o nedílnou součást prodeje a při jejím nedodržení hrozí prodávajícímu pokuta (50 – 100 000 Kč u fyzických osob a 200 000 u právnických osob). Nezapomeňte, že i energetické štítky mají určitou platnost, která je 10 let.

Energetický štítek mají moji klienti při prodeji ZDARMA!

Mona Lisa s rouškou a na ni dívající se žena v bíém tričku

Koronavirus v realitách – čas pro připravené!

By | Prodej, Zvláštnosti

Ať už se zdá, že tento virus přináší do celého světa jen zlo, tak některé segmenty včetně toho nemovitostního, bude bezesporu ,,uzdravovat“.

Poslední roky je trh s realitami doslova napnutý v základech. Ceny pozemků, bytů i domů se pro mnoho lidí staly doslova nedosažitelné. Zdravá ekonomika, nízká nezaměstnanost a touha lidí po vlastním bydlení vyhnala ceny nemovitostí do závratných výšek.

S příchodem této krize nikdo netuší, co se s nemovitostmi bude dít. Vše závisí na mnoha faktorech a době, kdy se ekonomika v ČR dokáže uzdravit. Už na začátku této krize začali být lidé více obezřetní a začali se bát větších závazků (jako jsou hypotéky nebo větší investice do nemovitostí).

Ty prozíravější příchod očekávali a někteří v něj doslova ,,doufali“. Trh s nemovitostmi se pro lidi, kteří se investováním do nich živí, stal už nezajímavý a rychlý zisk v tomto segmentu už nebyl téměř možný.

Trh s nemovitostmi v zahraničí, například v Číně, se uzdravil velmi rychle a vrací se pomalu do svého normálu. Trh s pozemky se v prvním březnovém týdnu vrátil z 80% ke svému optimu a k 11.březnu se trh s nemovitostmi stáhl meziročně o 11%. Nicméně se jedná o zemi, která dokázala virus i obnovu průmyslu spustit velmi rychle.

Můžeme očekávat stejný průběh i u nás? Osobně si myslím, že nikoliv a že obnova zde potrvá daleko delší dobu.

Banky nyní drží tříměsíční ochranou ruku nad splátkami hypotéčních a spotřebitelských úvěrů, ale co se bude dít pak? V ,,bezstarostné době 2018-2019″ si mnoho klientů nabralo úvěry s vidinou jisté práce a nízkými úroky. Pokud se krize prohloubí, dotkne se určitě i mnohých z nich a prověří připravenost spotřebitelů a jejich finanční gramotnost i co se týče např. velikosti úspor.

Bohužel se pak stane to, že spousta lidí přijde o schopnost splácet vlastní hypotéky a přijdou na řadu spekulanti s realitami, kteří budou připraveni na tuto vzniklou situaci velmi rychle reagovat a nemovitosti dobře nakoupit.

Naopak pro nové zájemce na vlastní bydlení je to v příštích měsících určitá šance nakoupit za zajímavějších podmínek, než je tomu doposud. Ekonomiku to v tomto ohledu jednoznačně ,,uzdraví“ a ti, co si vlastní bydlení doposud nemohli dovolit mají šanci na nový začátek.

Majitelům nemovitostí, kteří nyní uvažují o prodeji a nebo vědí, že v následujících měsících by se mohli dostat do špatné finanční situace doporučuji nyní, dokud můžou, prodat své nemovitosti za dobrých finančních podmínek a nečekat do posledního okamžiku, kdy může dojít k velkému poklesu cen a i neschopnosti splácet své závazky.

 

fotograf mířící fotoaparátem směrem k vám

Práce profesionálního fotografa! (3.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 2. Příprava nemovitosti 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na co nabízet nádhernou nemovitost, kterou nedokážete pořádně nafotit?

Makléř není všeuměl a na inzerci se nedá šetřit, to platí zejména pro fotografie nabízené nemovitosti. Já osobně využívám na tuto práci svého profesionálního fotografa, který to nemá ,,jen“ jako koníčka, ale který tomu věnuje 100% svého času. Věřím, že málokdo dokáže nafotit nemovitost tak jako on.

Zdá se to jednoduché, ale právě on mi určuje, kdy se půjde fotit a v jakou hodinu jsou ty nejlepší podmínky. Dělá svoji práci tak, jak uzná za vhodné a do toho mu rozhodně ,,nekecám“ 🙂

 Můžete si myslet, že je to klamání lidí, že je vše nafocené, aby to vypadalo krásně, ale realita je jiná. Můj fotograf nepoužívá žádné fotomontáže, nic nezakrývá, jediné s čím si hraje, je světlo. Zájemci se přijdou podívat jen na to, co jim připadá pěkné a zajímavé. Takže pokud nechcete jít cenově nesmyslně dolů, tak je jedinou možností kvalitně připravená inzerce s dokonalými fotografiemi. Cenový rozdíl mezi dobře nafocenou nemovitostí a špatnou je propastný. Jedná se často o statisícové částky.

Nefotí na mobilní telefon a ani na nic podobného. Technika, kterou využívá, je v rámci statisíců, abychom Vám mohli nabídnout maximum a zachytit dokonale Vaši nemovitost.

Zabere to více času než cvaknout foťákem na mobilu, ale výsledek se vždy vyplatí.

Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady! (4.část)

mince a kalkulačka na stole

Jak určit prodejní cenu nemovitosti?

By | Prodej

Určit cenu nemovitosti se může zdát jako úplná,, sranda“. Opak je však pravdou. Za nízkou cenu prodáte vždy a taky proděláte. Při příliš vysoké ceně nejenom že prodáváte často i roky, ale připravíte se tak o spoustu zájemců, kteří by o nemovitost mohli mít zájem. Často se pak stane, že kvůli přehnané cenovce lidé nemovitost prodají časem i pod cenou.

A proč? Protože lidé, kteří aktivně nemovitost hledají, se na Vaši nabídku podívají 1-2x a pak ztratí zájem. Pokud pak často zlevňujete, zájemci očekávají, že je s nemovitostí něco v nepořádku a můžou tak ztratit zájem úplně.

Nejčastější chybou lidí je, že svoji cenu určují podle souseda, který taky prodává anebo podle toho, jak nemovist prodala před půl rokem rodina od naproti.

Prodávající si musí uvědomit, že každá nemovitost je jedinečná a pokud se nejedná o developerský projekt, který kopíruje jeden a ten samý dům a stejně velký pozemek, tak se ceny značně liší.

I já beru v úvahu určitý průměr cen z okolí, ale jen jako počáteční číslo. Správný makléř by měl zahrnout do výpočtů, kolik se v dané lokalitě prodává podobných nemovitostí, jak dlouho se prodávají, jaké jsou na nemovitosti náklady na její provoz, občanskou vybavenost (školy, školky, obchody, lékař). Na menších vesnicích a městech musíte brát v potaz zaměstnanost. U pozemků se bere v potaz, jestli je zasíťovaný, případně jestli lze připojit na všechny sítě včetně kanalizace nebo do jaké míry je zastavitelný. Jaký typ domu se dá na tomto pozemku vystavět. Těch proměnných je opravdu hodně.

Velký rozdíl je i u cen bytů v osobním a družstevním vlastnictví. Často se i družstevní byt prodá za vyšší cenu, než ten v osobním vlastnictví. A to jednoduše kvůli tomu, že se vyhnete placení daně z nabytí. Samozřejmě vždy záleží i na možnostech pozdějšího převodu do osobního vlastnictví, případně jaká je ještě anuita ke splacení.

Atraktivitu nemovitosti určuje i orientace světových stran, možnost parkování, zda má dům či byt balkon/lodžii, samotné patro bytu, zda je v domě výtah a mnoho dalších faktorů….

Více než polovina nových majitelů celou nemovitost předělá podle svého. Je zbytečné před prodejem vynakládat velké finanční částky do rekonstrukce a nebo do kvalitního nábytku. Každý člověk má odlišný vkus a lidem je zpravidla jedno, že kuchyň stála tolik, kolik stála. Pro nové majitele nemusí mít takovou cenu a mají jinou představu o své vysněné kuchyni.

Setkal jsem se s případy, kdy prodávající investovali do nových podlah, které pak nový majitel nechal vytrhat a zvolil si úplně jiný druh. Nebo i do úpravy zahrady, ze které pak noví majitelé udělali parkovací stání.

Takže pokud přemýšlíte o prodeji a nevíte si s cenou rady, tak se na mne neváhejte nezávazně obrátit. Cenu Vám do 24h spočítám a pak je jen na Vás, jestli uskutečníte prodej prostřednictvím mě a nebo si pak vyberete jinou prodejní cestu.

Spočítejte si skutečnou cenu Vaší nemovitosti – nezávazně a ZDARMA.

levá část bytu před úpravou s gaučem, pravá část foto po úpravách s gaučem

Příprava nemovitosti! (2.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 1.Jak získat z nemovitosti Maximum 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

V levé části můžete vidět byt před přípravou nemovitosti (foto od makléře). V pravé části foto po úpravě nemovitosti (vyfoceno fotografem ze správného úhlu).

Dnešní největší problém makléřů a celkově lidí, kteří si chtějí nemovitost prodat sami je samotná příprava. Protože většinou ty správné možné zájemce dokážete oslovit jen jednou, takže tenhle krok patří k nejdůležitějším a nelze podcenit!

Pokud nemovitost užíváte k vlastnímu bydlení, tak je jedinou možností všechny vaše věci před focením, videoprohlídkou a virtuální prohlídkou uklidit, přesunout a uložit tam, kde nebudou vidět. Lidé se nechtějí koukat na Vaše osobní věci. Každý máme odlišný vkus a svou vlastní představivost. Nemovitosti je potřeba doslova odosobnit.

Pokud nemovitost nepotřebujete využívat, tak tady začíná opravdová zábava ?

Veškeré Vaše osobní věci, které chcete, tak převezeme a pokud je nemáte kam dát, tak bezpečně uložíme. Věřte, že každý ze zájemců raději vidí vzdušné bílé pokoje, než hromady věcí a do očí bijící barvy.

Při svoji práci mám nasmlouvané stěhovací firmy, stavaře i malíře, kteří Vaši nemovitost připraví dokonale k našemu účelu.

,,Jak už jsem psal v předešlém článku, tak za tohle už nic neplatíte, vše je v rámci odměny“

Jakmile jsou tyto práce dokončeny, je nemovitost uklizena, takže není třeba, abyste před naší spoluprací pečlivě uklízeli. Jednoduše vše za Vás zařídíme.

“Spěch, rodina, práce, koníčky. Dnešní svět je jen o rychlosti.
Věnujte čas tomu, co děláte rádi. O ostatní při prodeji, nebo pronájmu se postarám já.”

Práce profesionálního fotografa! (3.část) 

 

levá část foto bytu před vystěhováním a úpravami a pravá část foto po úpravách s dekoracemi

Jak získat z nemovitosti MAXIMUM! (1.část)

By | Proces prodeje, Prodej
Seznam dalších článků: 2. Příprava nemovitosti 3. Práce profesionálního fotografa 4. Dokumentace včetně energetického štítku a skryté vady 5. Při prodeji nemovitosti je potřeba jít s dobou 6.Inzerce, marketing a propagace

 

Na  fotce v levé části můžete vidět nemovitost, před tím než ji připravíme (foceno makléřem) a poté (foceno fotografem, který dokáže vystihnou ten správný úhel). Majitelé měli požadavek na tento byt 1.300.000,- Byt se podařilo prodat prvnímu zájemci  a to za částku 1.850.000,- (navýšení v tomto případě bylo 550.000,-). 

 

Nedivím se lidem, že se snaží prodat nemovitost sami a ušetřit tak na prodeji přes realitní kancelář. Vždyť to, co se o realitních makléřích píše a mluví, není většinou nic pozitivního a jinak to nechodí ani v Pardubicích a v okolí, kde převážně působím.

V následujících týdnech Vám ukážu, jaká by měla být práce realitního makléře, co pro své klienty během prodeje dělám a není to pro zájemce ani okolí na první pohled vidět.

Základem je určit prodejní cenu nemovitosti. Klienti mají vždy už nějakou představu o ceně, která je většinou založena na cenách nemovitostí z jejich okolí. Moje práce je určit přesně cenu nemovitost v nejlepším případě zhodnotit natolik, že předčíme očekávání majitelů. Nejde to samozřejmě vždy, ale ve většině případů se to povede.

Provize realitních makléřů se zpravidla odvíjí v % z prodejní částky nemovitosti. Takže je to jednoduchá úměra. Když Vám vydělám víc peněz, tak i pro mě to znamená nějakou tu korunu navíc. V nejlepším případě i dobré reference a nové obchody.

Než začnu s klienty cokoli řešit, tak si stanovíme podmínky naší spolupráce. Zaměřuji se na kompletní servis. To znamená, že pro Vás udělám vše, co se týče prodeje, není potřeba abyste něco řešili Vy. Ať už se jedná o právní služby, advokántí úschovy, inzerci, energetické štítky, běhání po úřadech, přestěhování Vašich věcí, odvoz a zbavení se těch nepotřebných, vymalování, stavební práce, úklidu, kolaudace objektu a mnoho dalších služeb. Vše tohle pro Vás dělám já a lidé, kteří se mnou spolupracují.

A nic Vás tohle už nestojí, vše si domluvíme předem.

Za svoje peníze dostanete konečně maximum!

 

Článek č.2 (Příprava nemovitosti)

foto postavy s koňskou hlavou

Nájem aneb pravdivé lži

By | Pronájem

Nikdy se nesetkáte s větší lží a intrikou, jako když hledáte nájemníka do své nemovitosti. Samozřejmě, že záleží, co pronajímáte, ale jak u levných pronájmů, tak u dražších se pravidelně setkávám s nájemníky, kteří jsou ochotni udělat takřka cokoli, aby ho získali pro sebe. 

Často si lidé myslí, že je lepší, když si nemovitost pronajmou sami, že tak získají rychleji nájemníka, protože provize pro makléře by mohla celý pronájem zpozdit, ale je tomu opravdu tak? Dokáže si člověk, který s pronájmy začíná a nebo měl na předešlého nájemníka ,,štěstí“ představit, co ho může potkat?

Musím říct že u pronájmů do 13-14.000,- + energie se setkávám asi v 70 % případů s tím, že zájemci neříkají z nějakého důvodu pravdu. Díky tomu, že trh s byty je v mém hlavním působišti (Pardubice) omezený, tak se setkávám s těmi samými zájemci opakovaně. V některých případech jejich chování rozumím, někdy to jsou matky samoživitelky, zahraniční zaměstnanci, kteří už jsou v hledání po svém novém domově zoufalí a jsou Vám schopni říct cokoli, aby bydlení dostali. 

Ale setkávám se čím dál častěji s klienty, kteří na pronájem ani nevydělají a chybí jim určitá finanční gramotnost, která neohrožuje při jejich počínání jen je, ale především důvěřivé pronajímatele. 

Pronajímatelé si to neuvědomují, ale tito lidé mívají zpravidla i více exekucí a netrápí je skutečnost, že na nájem nemají. Jednoduše jim stačí zaplatit první a pak mají spoustu času, protože pokud máte nájemní smlouvu staženou z internetu a daného člověka si dostatečně neprověříte, tak za to draze zaplatíte.

Naposledy jsem se setkal s mým novým klientem, který si svoje byty pronajímal dříve sám. Jeho nájemníci jsou většinou stálí několik let a on je s nimi spokojený. Podařilo se mu získat malý domeček v příšerném stavu, který si sám opravil, nechal vybavit velmi dobrými materiály, zařídil prvotřídní kotel a rozhodl se nájemce hledat sám. Našel ho velmi rychle, jednalo se o rodinu se dvěma dětmi ve školním věku, první dva měsíce vše fungovalo, jak má. Třetí měsíc ale nájemník nezaplatil. Můj klient ho oslovil, aby nájem co nejdříve zaplatil, což mu samozřejmě bylo slíbeno, ale nic nepřišlo. S příchodem zimy se na mě obrátil, že neví, co s tím, že do domku dokonce odstřihly plyn kvůli tomu, že ten nájemníci nezaplatili už od doby, co se nastěhovali. Může se zdát, že to není problém, ale když na 60m2 žijí čtyři lidé bez tepla, tak samozřejmě přestanou prostor větrat a volí jiné způsoby vytápění (například elektrické přímotopy). Člověk vydechne za den kolem 2l vodní páry, což samozřejmě při nevětraných prostorech může způsobit znehodnocení majetku (vznikají především plísně). 

Nájemníky podle zákona jen tak vyhodit z pronájmu nemůžete, už z morálního hlediska, když víte, že mají děti, které nemají kam jít. Ale co s tím? Policie Vám ve většině případů moc nepomůže a pokud se nejedná o velmi malé děti, tak Vám ani sociální správa ochrany dětí nepomůže. Alespoň ne hned (pokud není na přímo ohroženo zdraví dětí). Jediná možnost byla obrátit se na soud, což může trvat i déle než půl roku. 

Pokud máte štěstí a soud proběhne rychle, tak Vaše starosti nekončí, nejenom že dlužný nájem za X měsíců nejspíše už nikdy neuvidíte, ale musíte zaplatit za zpětné připojení plynu nebo i elektřiny a zaplatit opravu bytu.

Takže je asi potřeba uvědomit si, jestli volit pronájem přes dobrého realitního makléře, který Vám může najít ověřené klienty velmi rychle nebo hledat tzv. na vlastní pěst. A věřte, že málokdy těmto lidem vadí zaplatit provizi RK. Ta do určité míry za tyto klienty i zodpovídá, ale především omezí riziko na nejnižší možnou úroveň. 

Věřte, že spravedlnost neměří v tomto případě stejně, každému je jedno, jestli za byt splácíte hypotéku a nemáte z čeho. Je doba NÁJEMNÍKŮ a ne PRONAJÍMATELŮ ☺

Online odhad

 tržní ceny nemovitosti

Zdeněk Alinč | 775 448 133‬ | zdenek.alinc@hmct.cz

Uvažujete o prodeji nebo pronájmu Vaší nemovitost a nejste si jisti s učením ceny? 

 

Začněte tím správným krokem.

Spočítejte si nezávazně a ZDARMA tržní cenu Vaší nemovitosti.

 

5let     prodávám nemovitosti

200+   zobchodovaných